商业***项目地段价值高低的第三个考量标准是地段的社会因素的优劣，即指的是商业地块所在区域的政治、经济、文化、历史地位。比如地块所处区域为政治经济中心，产品***应尽可能向***、商务、购物类对口物业等倾斜；地块为城市的文化、旅游中心，产品***则应该更多地关注餐饮、展示、酒店类物业。有效地把握区域的城市角色地位进行***，能够降低一部分市场风险。这里，不能不提的一个案例是成都的宽窄巷子，该案成功地利用社会因素创造了项目的溢价空间，开发者在进行项目开发时，充分考虑了历史文化的价值。保留了40%的原建筑，60%的建筑规划则参照原古建筑风貌，做到整旧如旧，将商业项目打造成成都城市怀旧旅游的人文游憩中心。

商业主题***与业态规划

当然，再好的地段价值，如果没有创新性的主题***及业态组合，也注定了商业项目的开发是无法成功的。现代商业竞争激烈，没有特色的***及业态吸引，很难形成消费黏性，二次或重复消费的可能性会比较低甚至为零。

早期的传统商业仅仅需要考虑如何时间内地满足客户的物质需求。而进入21世纪后，商业更多地是为客户创造体验型消费，为商家创造展示促销空间。外立面、停车方式及交通动线的科学组合、特色化的业态组合、舒适的购物环境都是吸引消费者的有效利器，而广告展示空间、中庭、活动造型空间等则是为了满足商家的促销需求，为主力店招商增加筹码。

所有的PE都关心项目企业的利润，利润不仅是企业盈利能力的表现，也是***者洽谈***价格的依据。但千万不要忘记，利润是根据会计准则「算」出来的，它和企业的现金流入并无直接的关系。会计政策的选择和会计处理方法的不同，会导致企业利润的不同。比如，不同折旧年限的选择、存货的不同计价方法等会计算出不同的利润；再则，利润中可能包含***补贴、税收优惠等很多非经常性损益的内容，把这些利润也乘上市盈率来对要***的项目企业进行估值，肯定不合适。从这个角度讲，利润在很大程度上并不具备很好的可比性1，息税折摊前的利润对评价企业真实的经营或许更具参考意义。