商业主题***与业态规划

当然，再好的地段价值，如果没有创新性的主题***及业态组合，也注定了商业项目的开发是无法成功的。现代商业竞争激烈，没有特色的***及业态吸引，很难形成消费黏性，二次或重复消费的可能性会比较低甚至为零。

早期的传统商业仅仅需要考虑如何时间内地满足客户的物质需求。而进入21世纪后，商业更多地是为客户创造体验型消费，为商家创造展示促销空间。外立面、停车方式及交通动线的科学组合、特色化的业态组合、舒适的购物环境都是吸引消费者的有效利器，而广告展示空间、中庭、活动造型空间等则是为了满足商家的促销需求，为主力店招商增加筹码。

国内市场需求状况分析。主要包括：项目地理位置分析。资源和技术。项目之SWOT分析。项目竞争战略的选择。主要包括：评价方法的选择及依据。项目***估算。产品成本及费用估算。产品销售收入及税金估算。利润及分配。财务盈利能力分析。项目盈亏平衡分析。财务评价分析结论。主要包括：资金筹措、资金来源、资金运筹计划等。主要包括：价值判断方法的选择，价值评估。济可行性评估。任何一个行业、企业和项目的发展都离不开其所在的外部环境。

风险评估的基础是首先要对以下几项内容进行估计：风险事件发生的可能性大小；可能的结果范围和危害程度；预期发生的时间；一个风险因素所产生的风险事件的发生频率。常用的方法工具包括：风险可能和危害分析等级矩阵、项目假定测试(project assumpti testing)、数据精度分级(data precision ranking)。