营业现金流量是指***项目投入使用后，其寿命周期内由于生产经营而带来的现金流入和流出的数量。它包括年营业净利润和年折旧等。营业现金为企业的的一项现金流量，只有在短期内，就能产生足够的营业现金流量的项目，才是真正的具有高成长性的项目，才属于风险***的对象。

内含报酬率：每年流量相等时用“年金法”，不等时用“逐步测试法”

内含报酬率，也被称为内部收益率，是指能够使未来现金流入现值等于未来现金流出现值的折现率，或者说是使***方案净现值为零的率。内含报酬率法是根据方案本身内含报酬率来评价方案优劣的一种方法。内含报酬率大于资金成本率则方案可行，且内含报酬率越高方案越优。

商业***项目地段价值高低的第三个考量标准是地段的社会因素的优劣，即指的是商业地块所在区域的政治、经济、文化、历史地位。比如地块所处区域为政治经济中心，产品***应尽可能向***、商务、购物类对口物业等倾斜；地块为城市的文化、旅游中心，产品***则应该更多地关注餐饮、展示、酒店类物业。有效地把握区域的城市角色地位进行***，能够降低一部分市场风险。这里，不能不提的一个案例是成都的宽窄巷子，该案成功地利用社会因素创造了项目的溢价空间，开发者在进行项目开发时，充分考虑了历史文化的价值。保留了40%的原建筑，60%的建筑规划则参照原古建筑风貌，做到整旧如旧，将商业项目打造成成都城市怀旧旅游的人文游憩中心。

分析报告是在系统分析目标企业和项目背景的基础上，按照分际通行的企业财务测算方法，站在第三方角度，客观公正地对企业、项目的***回报进行分析。不仅使项目***者充分认识***项目的***价值与风险，更重要的是通过充分评定项目优势，加速企业或项目法人拥有的人才、管理、技术、市场、项目经营权等无形资源与企业的有形资本的有机融合，对企业和***机构提供重要的投融资决策参考依据。