李嘉诚曾说过，决定地产价值***的考量因素是地段，第二是地段，第三还是地段。尤其是商业地产，***讲究地段。锁定了，相当于锁定了地块核心商圈内的有效消费群体。

这句话的意义众人皆知，但是，很多人在判断地段价值的时候仅仅简单地将其划分为市中心、开发区、效区及周边县乡等三六九等。在他们的思维逻辑下，地段价值理所当然是地市中心gt;开发区gt;效区gt;周边县乡。仅此而已。

其实，地段价值是一个广义的范畴。它的价值高低应结合具体方位、自然因素、社会因素综合评估。其中具体方位包括商业项目所在的具体地址，与周边生活、办公、教育等相关社会场所的实际交通距离。2004年天津某公司开发某项目15万平方米的商业大盘，虽位于天津市中心鼓楼商圈，但具体方位上的不足为其商业失败埋下了伏笔。该项目单面临路，人气聚合度显然逊色于位于主干道十字或丁字交叉口的同类商业，而且道路中间的隔离带在一定程度上也阻截了对面的客流。

风险***中的风险***人大体可分为以下类：

a、风险资本家（adventure capitalists）。他们是向其它企业家***的企业家，与其它风险***人一样，他们通过***来获得利润。但不同的是风险资本家所投出的资本全部归其自身所有，而不是受托管理的资本。由于国内环境的限制和影响，个人***风险项目为数众多，但真正形成较大规模的并不多。

b、风险***公司（venture capital firm）。风险***公司的种类有很多种，但是大部***通过风险来进行***，这些一般以有限合伙制为***形式，我国目前的风险***公司多为有限公司，并且多数具有***背景，运作机制不够完善。

通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。其理论基础是经济学原理中的理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了***该项资产并获得收益的风险的回报率。收益法的主要方法包括现金流量法（DCF）、内部收益率法（IRR）、CAPM 模型和 EVA 估价法等。企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估，是对特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。