企业价值评估方法的三大体系

收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。收益法的主要方法包括贴1现现金流量法（DCF）、内部收益率法（IRR）、CAPM 模型和 EVA 估价法等。

成本法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。

市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。

商业***项目地段价值高低的第三个考量标准是地段的社会因素的优劣，即指的是商业地块所在区域的政治、经济、文化、历史地位。比如地块所处区域为政治经济中心，产品***应尽可能向***、商务、购物类对口物业等倾斜；地块为城市的文化、旅游中心，产品***则应该更多地关注餐饮、展示、酒店类物业。有效地把握区域的城市角色地位进行***，公司项目未来收益及企业偿债能力评级，能够降低一部分市场风险。这里，不能不提的一个案例是成都的宽窄巷子，该案成功地利用社会因素创造了项目的溢价空间，开发者在进行项目开发时，充分考虑了历史文化的价值。保留了40%的原建筑，60%的建筑规划则参照原古建筑风貌，做到整旧如旧，将商业项目打造成成都城市怀旧旅游的人文游憩中心。

李嘉诚曾说过，决定地产价值***的考量因素是地段，第二是地段，第三还是地段。尤其是商业地产，***讲究地段。锁定了，相当于锁定了地块核心商圈内的有效消费群体。

这句话的意义众人皆知，但是，很多人在判断地段价值的时候仅仅简单地将其划分为市中心、开发区、效区及周边县乡等三六九等。在他们的思维逻辑下，地段价值理所当然是地市中心gt;开发区gt;效区gt;周边县乡。仅此而已。

其实，地段价值是一个广义的范畴。它的价值高低应结合具体方位、自然因素、社会因素综合评估。其中具体方位包括商业项目所在的具体地址，与周边生活、办公、教育等相关社会场所的实际交通距离。2004年天津某公司开发某项目15万平方米的商业大盘，虽位于天津市中心鼓楼商圈，但具体方位上的不足为其商业失败埋下了伏笔。该项目单面临路，人气聚合度显然逊色于位于主干道十字或丁字交叉口的同类商业，而且道路中间的隔离带在一定程度上也阻截了对面的客流。

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