所有的PE都关心项目企业的利润，利润不仅是企业盈利能力的表现，也是***者洽谈***价格的依据。但千万不要忘记，项目***价值及未来收益分析，利润是根据会计准则「算」出来的，项目***价值及未来收益分析机构，它和企业的现金流入并无直接的关系。会计政策的选择和会计处理方法的不同，会导致企业利润的不同。比如，不同折旧年限的选择、存货的不同计价方法等会计算出不同的利润；再则，利润中可能包含***补贴、税收优惠等很多非经常性损益的内容，把这些利润也乘上市盈率来对要***的项目企业进行估值，肯定不合适。从这个角度讲，利润在很大程度上并不具备很好的可比性1，息税折摊前的利润对评价企业真实的经营或许更具参考意义。

很多***业主在选择此类物业时，会单纯地以开发商的***返租回报率作为核心决策依据。以温州某购物中心为例，项目***价值及未来收益分析费用，其在销售时三年年8%的返租政策曾让该物业在***短期内完成了近 500 个铺位的销售业绩。但是，三年后，当业主面临收回商铺产权时，购物中心经营惨淡，后续无人应租，相关硬件设施均存在诸多使用缺陷，致使后期运营难以为继，而此时开发商早已携款走人。

一般企业做项目***价值评估和撰写***价值分析报告所用的都是以下方法。

一、dcf方法

在公司理财领域，dcf项目***价值评估方法长期以来一直是评价战略性***的主导的方法。尽管这一方法现在受到越来越多的批评，但80%以上的大公司仍旧把dcf方法当作***决策的工具来使用，这可能是由于它使用起来比较简单，而且在直观上比较吸引人的缘故。

二、dta方法

dta项目***价值评估方法是一种引用一系列连续决策和随机事件来模拟***决策的方法，它的特点是考虑了相机决策和不确定性。简而言之，dta方法是通过细分决策来获取灵活性。***决策的风险以随机事件出现的不同概率来刻画。

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