保障性住房供应将大幅增加央***贷新政将改变人们对市场的预期明年底北京房价增幅有望放缓
2007年,被称为“房地产保障性政策年”,房地产市场在第二套房贷政策调整、央行连续五次加息等***一系列的调控政策下,特别是被业界称为“24号文”的《***关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台,使解决低收入家庭住房困难被纳入***公共服务职能,***住宅调控思路在今年发生了标志性的转变,即加快建立健全以廉租住房制度为***、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,建立梯级住房保障体系,实行住房分类供应体制。
有目共睹,今年以来,经济适用房、***以及“90、70%”政策标准商品房的土地供应已在放量,房地产的供应结构正在发生改变。然而,时值年末,***各地房地产价格的上扬态势依然未变。据***发展和改革***会、******发布的***新调查显示,今年10月份,***70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,***有5个城市涨幅超过10%。其速度已超过房价上升***为迅猛的2004年。北京2007年的商品房均价较2006年上涨超过50%,二手房市场也遇到***的“量降价升”的尴尬。
在保障性住房体制确立,廉租房、经济适用房、***用地及项目建设相继纳入政策轨道后,近日,******在狮城“取经”期间又提出,“如果提起人民生活,我***为关注的是住房问题”,并在谈到建设经济适用房时提到“经济适用房大多数是面向中产***的”;***经济工作会议日前又进一步提出,将***政策由“稳健”改为“从紧”;此外,2008年奥运会的召开,使人们对2008年房地产市场充满期待。2008年楼市是否会出现拐点,成为2007年岁末人们关注的一大热点。
改变无疑成定局
应该说,2007年***针对***以及房地产市场的一系列调控政策,已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场,特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。这一切一定会在2008年的楼市显效。
业内人士认为,***“24号文”以及******关于“经济适用房大多数面对中产***”的考虑,划定了***与市场的责任边界。“90、70%”政策的逐步落实,保障性住房的大幅增加,将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整,更多的人能够有房可住。
北京伟业顾问公司董事长林洁认为,2008年以后,从严政策的实施,市场土地与住房供量会增加,新的商品房以及存量房,再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面,这种结构上的改变,有利于形成梯级消费。经济适用房及***进入市场,也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。
中国社科院***所研究员易宪荣认为,日前银监会与央行刚刚出台的对第二套住房***的界定,不仅把第二套住房界定以家庭为主,而且把家庭的相关的成员也清楚地界定在第二套住房范围内,特别是以家庭来界定第二套住房,使房贷对改善住房条件的家庭才适用,而对于***者不适用。这对今后房地产需求市场将产生巨大影响,它将会改变人们对房地产的市场预期。
显然,用银***贷炒房、以房养房的***行为已受到政策的挤压。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌也认为,去年1-10月份,个人住房******增加了81%,远远超过了***规模。***从紧意味着楼市会出现转变。
房价拐点不现实
尽管宏观调控并非直接针对连续攀升的房价。但住宅价格上涨过快已成为当前我国房地产市场中的核心问题。现在很多人在争议,在2007年土地、***、住房保障等一系列政策调整下,明年房价是否会出现拐点。在深圳、上海爆出房价下降的消息后,人们对房价始终高企的北京楼市倍加关注。
此前有消息说,11月份北京市新开楼盘45个,均价为14966元/m 2,较10月份新开楼盘均价15324元/m 2下降了358元。有人认为这是北京房价持续攀升以来出现的拐点。但业界的***人士认为,以一个月而且大多在北京五环外***的远郊项目做出北京房价出现降价拐点的结论不足为据。
“北京从2000年开始到现在,还未出现房价下降的情况。”中原地产华北区董事总经理李文杰对此表示,房地产行业通常用交易价格来计算楼盘价格变化,新盘价格不代表成交价,其变化很难说明北京整体楼盘的价格变化。拐点的提出给买房人的预期是价格下降,而这根本就不现实。顾云昌也认为,商品房的均价仅是判断房价的一个方面,不能完全以均价涨跌判断房价的走势,“可能这个月郊外楼盘放量多,使整个均价下降,但下个月如果市中心楼盘***多,那么整个均价可能又被拉升”。
业内分析人士普遍认为,房地产具有很明显的地域性。比如,北京的***买家比例约在20%,一套商品房的多次转手率不高,但深圳由于紧邻港澳,***投机买家比例很高,房价在深圳出现拐点,不意味北京也会跟着下降。21世纪不动产认为,由于深圳一套商品房转手3、4次,甚至10余次的买卖投机行为比较严重,房产倒手很快,以致于长期以来,深圳呈现没有二手房市场指导价的特殊情形,央行关于第二套房贷政策对深圳高比例的投机行为产生很强的***,因此其房价出现明显下降。
建设部政策研究中心主任陈淮以及李文杰等多位业界***人士一致认为,拐点是指增长速度变缓,即使有拐点,也只是价格上涨幅度减缓,不会是价格下降。
多动因推高房价
房地产界、经济界的***人士普遍认为,房价不会下降主要缘于市场房源供不应求。***发改委的调查显示,今年前三季度,***商品住宅竣工面积同比增长11%,而销售面积同比却增长了33.9%,其中,现房销售面积同比增长14.7%,期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍。李文杰认为,从供给上看,2004年,能够卖的房子和卖掉的房子比值是74%,而到今年10月份是99%,呈现严重的供不应求,目前这个缺口是比较大的。而且,从2004年到现在,供应面积和套数以年30%的比例在减少。另外,二手房市场不发达使住房供应严重依赖新建商品住宅市场。但需求方面,虽然买家会因房贷门槛增加等新政策的影响呈现一段时间的观望,但观望并非减少了需求,需求仍然存在。
城市化水平的迅速提高,新增城镇人口对住房需求急剧增大。建设部原副部长、中房协名誉会长杨慎认为,中国每年1600万人进城,使城市住房供求矛盾加大。业内人士认为,北京房地产市场的需求中,外埠的需求占到整个需求的35%左右,而北京的土地资源及供给能力有限,这决定了房价越发向***挺进,这其中包括海外和内地资金流动性过剩造成资产价格上涨的因素。
对房价长期跟踪调查的***发改委***研究所房地产研究中心副主任刘琳博士更提出,长期来看,25岁-45岁是住房消费的主要群体,其中25岁-35岁正处于婚恋期,他们对住房需求呈现刚性,我国的人口结构决定了未来15年,住房需求都会相当旺盛。
中大恒基认为,到2007年底,***房地产开发商囤地面积约10亿平方米,按照容积率3来计算,建成的商品房面积可达30亿平米,而2006年***商品房施工面积为19.41亿平米,囤地面积已远远超过一年总施工面积,囤地现象已成楼市的“毒瘤”。今年北京住宅交易量下降,价格飙升呈现“有价无市”状况,其中一个重要原因就是开发商采取各种隐蔽手段违规销售、囤地捂房,有意拉长开发周期,人为减少供应量,进而哄抬房价。
明年底涨幅有望减缓
目前,大量被称为“夹心层”的住房需求者期待着2008年能使“中产***”住房也享有“保障住房”的阳光。房地产业界对此也格外关注。但业内人士大多分析认为,温***“狮城”讲话更多表明***加大保障住房投入的政策取向。由于我国高收入***只占20%,基于目前***的财力,要想将其余占80%的低收入和中等收入住房消费人群全部纳入***的保障性住房范围,***的财政压力会很沉重。***工商联房地产商会会长聂梅生认为,温***的讲话重新划定了***和市场的责任边界,其详细政策还要看明年两会的***工作报告。
尽管物业税不是针对房价而来,但业内人士普遍认为,如果明年***对住宅征收物业税,其对***房地产市场的影响会很大,对持有多套住房收税使需求受到的***,将会使一、二手楼市的价格升势明显减缓。而就目前情况,对于北京房价的走势中原地产、中大恒基等机构判断,由于从去年年底开始***加快推出土地,前后推出300多万平方米,这部分建设项目与今年已经规划开工的***、经济适用房项目在明年底应该可以上市。另按北京土地整理储备中心公布的2007年底前住宅及含住宅项目用地的总供地面积将达825.1万平米,总规划建筑面积达899.8万平米。按照2007年已交易土地的平均容积率1.36来估算,将会形成940.2万平米的建筑规划面积,再比照建设部“90、70%”政策计算,未来一两年,应有7万余套90平米以下的中小户型房屋面市。明年年底到2009年北京的平均房价增幅有望放缓。
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国房景气指数
连续8月攀升
******今天公布的数据显示,11月份“国房景气指数”为106.59,比10月份上升0.85点,连续8个月环比攀升。
今年以来房地产开发***快速增长,11月份房地产开发***分类指数为104.53,比10月份上升0.11点。1月至11月份,***完成房地产开发***21632亿元,住宅完成***15440亿元。
11月份土地开发面积分类指数为98.04,比10月份上升0.42点,同比回落3.49点。1月至11月份,***房地产开发企业完成土地开发面积2.14亿平方米,增长8%。1月至11月份,***房屋施工面积为21.66亿平方米,增长23.0%。
由于房屋需求强劲,商品房空置面积减少。截至11月末,***商品房空置面积为11797万平方米,同比下降4.5%。其中,空置商品住宅5766万平方米,下降14.2%。
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