谁动了小区设计规划 很多购房者拿到房子时，发现房子和当初买之前广告上说的不一样，要么是绿化区和车库改了，要么是房屋的外立面材质、颜色变了。消费者当然不愿意：当初买房子的时候置业顾问指着沙盘模型和广告吹得天花乱坠，消费者就是冲着那美好的前景去的，现在房子拿到手却全然不是那么回事，买房子花了大半生积蓄，当初说好的怎能说变就变？ 规划是诱饵，买了房子它就变 “要么收房，要么退房，你看着办！”对于开发商的“牛气冲天”，市民林先生极为不解。“明明是开发商违约在先，如今不但没有一句道歉的话，反而逼我退房！”据林先生介绍，去年，他在开发区某小区购商品房一套，房屋总面积158平方米，房屋价值25．6万余元。林先生一次性付清了全部房款。 林先生在购买该小区房屋时，看中了该小区在销售时***宣传的绿化带，林先生特意选了一套位于绿化带旁边的房屋。想到一年后就能在绿树秀水旁生活，林先生不禁为自己的选择感到满意。在签约时，林先生曾要求开发商将绿化带的建造写入合同，但开发商不同意，林先生也没有坚持。 2006年8月，开发商通知林先生收房。让林先生意外的是，小区绿化带变成了马路。林先生为此向开发商交涉。开发商告诉林先生，由于规划的绿化带位置不适合建绿化带，因此开发商变更了设计图。由于在交房前开发商未将此变更通知林先生，林先生对开发商的解释无法接受。林先生要求开发商给一个说法，开发商对此的回应是：要么收房，要么退房，自己看着办。作为工薪***，倾其所有买的房子竟和图纸上的不一样，那还买这房子做什么？林先生说。 无独有偶，驿城区的许先生在北开发区买一套房子。他表示，在这里买房，上下班会有些不便，“就是因为沙盘看起来非常高雅漂亮，且周边环境不错，才签下了购房合同。”许先生选择这里主要是为了***，在看了小区的楼书和沙盘以后，他很快付了首付，并且办好了***。然而，在房子即将交付前夕，他的房子却变了脸。沙盘所显示的小区楼盘的外立面为咖啡色系，一二三层外墙为石材，感觉十分高雅。但是许先生看到的楼体外立面却是砖红色，石材也变成了涂料。此外，房屋还有很多地方的设计都与沙盘不符。他多次找开发商理论，开发商却认为在建设过程中适当变更设计规划是很正常的事情，没必要为此承担责任。 不少市民反映，买房前所了解的规划与交房后的实际情况不符。买房时门口很通透，可交房时却多出了一个配电间。以前规划的园林、广场不见了，绿化面积也明显缩水。遇到这种情况下，业主该怎么办？究竟该如何防止开发商未经业主通过就擅自变更小区规划呢？ 变更规划谁之过 据市建委有关人士介绍，建设部《商品房销售管理办法》第24条规定，商品房销***，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸发生变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，否则买受人有权退房，房地产开发企业应承担违约责任。 有关部门人士表示，开发商违反规划随意更改规划，增加容积率，占用绿地，并非单单我市这样，在***都有普遍性。根据2003年***七部委有关整顿***房地产秩序的通知要求，房地产开发商已确定的设计规划，如需变更，要举行有业主参加的变更听证会，而开发商与消费者签定购房合同后却忽视业主的意愿，单方变更规划，属于违约行为。擅自改变小区设计规划，开发商具有不可推卸的责任。 为何一些房地产开发商能如此畅通无阻地改变小区规划设计呢？业内人士告诉记者，一些职能部门只考虑***开发商的回报***大化，而不顾及业主的合法权益，有纵容开发商违约之嫌。名气大的开发商往往带来巨大的资金与人力资源、***的开发理念与管理模式，因而得到某些部门的特殊“优待”，管理部门甚至给这些开发商大开“绿灯”。小区的规划设计一般不会包含在房屋买卖合同中，业主更多的是从小区规划模型和售楼广告的信息来判断小区的整体规划。 “要约”岂容随意*** 对开发商随意改变小区规划的行为，业主苦无良策。其实不然。记者就这方面的问题请教了律师。根据有关***，如果出现了这些情况，购房者有权拒绝收房或退房，并有权追究开发商的违约责任。所有因不能容忍开发商改变小区环境而想退房的业主，可以根据《合同法》采取单个或集体行动。记者了解到，开发商交房必须符合交房的全部条件。交房的条件，不仅是指房屋必须符合《合同书》对房屋的要求，如面积、质量、设计等，还包括房屋必须符合《合同书》之外双方对房屋所处的环境达成的一致。房屋所处环境就是开发商在售房时发给购房人的宣传材料，如模型、沙盘、图纸、图片、文字中所宣传的小区内部的整体环境。开发商所宣传的小区内部的整体环境可能包括：道路、车库、绿地、供电、通讯、供水、供气、供暖、楼体外饰、总体布局等等。开发商对小区整体环境的宣传是非常具体而明确的，包含了其向购房人作出的将兑现其宣传材料中的内容的意思表示。购房人也正是对开发商所作的对有关小区整体环境所宣传的内容作了必不可少的考虑之后才决定是否与开发商签约的。因而，开发商发给购房人的宣传材料，已经构成《合同法》上的“要约”，即使开发商是将宣传材料当作一种广告手段来散发的，按《合同法》的规定，仍然视为“要约”。购房人与开发商签订购房《合同书》，同时也是对开发商的这一“要约”表示了承诺。购房人对开发商的这一“要约”的承诺一经到达开发商，有关小区整体环境的合同即告成立。虽然在《合同书》中没有关于小区整体环境的内容，但合同并不仅限于《合同书》。在购房人与开发商签订的《合同书》之外，购房人与开发商就小区的整体环境作出的“要约”和“承诺”所达成的合同是客观存在的。证明在《合同书》之外的合同客观存在的证据就是：开发商的模型、沙盘、图纸、图片、文字等宣传材料和购房人所持有的开发商将兑现模型、沙盘、图纸、图片、文字中的内容的***理解以及在此理解基础之上与开发商签订购房合同的行为。 业主该如何*** 如果购房者与开发商发生***，应当立即采取相关对策。首先，双方协商解决；其次，向有关行政管理部投诉，***后可以向人民***提起***，依法保护自己的合法权益。当然，如果开发商真的改变了小区规划，那么无论他们的这种改变是否经过规划部门的许可，都已在事实上构成了对业主的违约，购房者有权以小区环境变化为由退房并追究开发商的违约责任。如不退房，在追究开发商违约责任的同时，业主还可以小区环境变化导致房屋品质下降为由要求开发商降低房屋销售价格。 此外，记者询问过几位律师，他们一致认为，沙盘可以作为业主起诉开发商的证据。有的业主在购房之前，为了避免将来发生***，为了维护自己的利益，把开发商的宣传资料等书面材料全都留了下来，甚至用ＤＶ将沙盘模型拍摄下来，以便将来作为证据之用。如果沙盘等展示品在销售完成后被撤走，业主事先又没有保存什么材料的话，举证就变的非常困难，这时应该怎么办呢？在这类官司中，北京一些业主的做法也许值得我市消费者借鉴。他们请来了公证处作开发商违约证据的公证保全，然后向***提起***。公证处有关工作人员表示，商品房的买卖、装修、物业管理等方面发生问题，如果通过***途径解决，就需要收集和保存强有力的证据。如果沙盘等展示品在销售完成后被撤走，业主举证就会困难，另外像墙体裂缝和水管安装不到位等证据日后也可能灭失或者难以取得，这时申请证据保全公证就非常必要。据了解，保全公证书的证据优于其他一切证据，在***活动中，***采证率极高。据记者了解，如果业主想做上述公证，需带齐***亲自到公证处提出申请。