住房限购政策的性质和合同解除的处理原则：住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。





房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的请求，应予支持。规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则：因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以登记人为其办理房屋过户登记手续。

【律师支招】

1、承在租赁前要查询租赁房屋是否存在权能限制状况。房屋作为不动产实行登记公示制度，承在与出签约前，可以要求出提供房屋所有权证的复印件，并据此前往房屋权属登记***进行查询，确认房屋是否存在被查封或的情形。如果不存在该等情形，则承即享有今后在租赁期内出现租赁房屋产权变动时，主张适用“买卖不破租赁”的权利。

2、承签约后要及时要求出交付房屋。房屋交付承使用，是租赁房屋产生物权性质之***后果的公示形式，有利于承据此对抗租赁房屋新的所有人，依法行使其合同权利。

3、及时办理租赁房屋的登记备案手续。虽然登记备案不是房屋租赁合同生效的法定条件，但是有助于租赁合同有效性的认定。

一、基于租赁房屋物理瑕疵的合同解除权。租赁房屋的物理瑕疵包括两种情形：其一租赁房屋出现毁损、灭失情形的；其二租赁房屋存在危及承安全或健康情形的。根据我国《合同法》第二百三十一条和第二百三十三条之规定，在租赁房屋具有上述瑕疵，致使承无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，承可以解除合同。需要注意的是，在种情形下，租赁房屋的毁损需达到严重影响承使用的程度，而且出不在承催告的期限内进行修缮。而在第二种情形下，即使承订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵，也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同，其立法理由在于要确保承的生命与健康。对此条作相反解释，就是如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承的安全或者健康”的，而该瑕疵在订立合同时即为承所知悉的，承将不得主张解除合同。