物业公司对外分包的服务工作

现阶段物业公司对外分包的服务工作主要有：卫生保洁、绿化养护、电梯维保、消防设施设备维保、防盗（对讲）系统维保、“除四害”服务、化粪系统清理等专项服务工作，有的物业企业甚至将小区的治安管理也承包给社会保安服务公司

合同是双方合作的依据，合同内容订立是否充分及是否具有可操作性，对于以后的监督管理工作起到直接的作用。合同的订立是监管工作的步，也是重要的一步，它关系到以后工作的监管能否顺利进行。切合实际的质量标准，将更加便于管理人员的监管。

好的服务质量=技术良好沟通考核制度

好的服务质量=技术+良好沟通+考核制度，沟通就是通过交流，使大家清楚双方的工作内容、工作程序和所要达到的工作效果（物业公司的监管工作程序也要让公司知道）。纵观现阶段的公司，由于他们比较专注于业务（技术）水平，造成他们所考虑的问题仅局限于本岗位而忽略了服务水平，他们还未真正认识到他们在区域内是提供服务的，隶属服务行业，技术只是一部分，服务管理才是重要的。

招全程优化透明管理工作方法与招标流程

对于大宗服务的采购工作是物业管理企业一个比较敏感的话题，它不仅能反映出一个企业的管理水平，同时，也会直接影响物业管理企业将来为业主提供服务的能力。因此，在采购服务之初，物业管理企业就应该确定一套经得起检验的招全程优化透明管理工作方法与招标流程。其内容要包括对采购服务日程安排的要求、招文件要求、相关评定标准的审批要求等。强调不能光凭感觉进行工作，要讲程序和规则，但同时又要兼顾工作效率，规则不能成为效率的负担。再有，就是对评标准则的选择。

物业公司能否将物业服务进行整体外包的问题

关于物业公司能否将物业服务进行整体外包的问题，《物业管理条例》和《关于审理物业服务***案件具体应用***若干问题的解释》中都有明确答复：

《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”

《物业管理条例》第六十二条规定：“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发的部门吊销。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”