二手房已过户，卖家拒不交楼违约金怎么算？

  张静律师解答：法官要看卖家不交楼的原因及过错程度，来决定是否降低违约金。如下面这个案件，因交楼时买卖双方对房屋交付标准等产生争议，导致未交楼成功。若按合同约定，逾期交楼的违约金将达到40多万，终法z院认为卖家不是恶意不交楼，只是有争议，调整违约金到8万。

判z决书节选：

本案《存量房买卖合同》签订后,丁买家依约付清全部购房款项,王买家依约办理了抵z押登记涂销手续,并协助丁买家办理了过户登记手续,即双方已依约履行除办理交楼手续之外的其他主要合同义务,可以认定双方均有积极履行合同的意思表示。对于交楼手续的办理,虽然王买家在交楼时间上存在迟延,但已为办理交楼手续而实际到达涉案房屋现场,只因双方对于房屋交付标准、逾期交房违约责任等问题发生争执,导致无法签署房地产交接确认书,王买家的过错程度有别于恶意拒不履行交楼义务的情形。结合合同履行情况、王买家的过错程度及丁买家的实际损失,法z院酌情认定以按每日总房款0.01%（合同约定为0.05%）的标准计算延期交楼违约金82720元。

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广州卖家业主***办理过户适用善意取得吗？

一、卖家业主***办理过户适用善意取得吗？

  张静律师解答：不适用。此种情况下就算过户了也可以撤销。

相关法条：

《广东省人z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第八条：出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。出卖人冒用房屋所有权人名义、***等***转让房屋的,不适用善意取得的规定。

二、房屋连环买卖中如何确定买卖合同效力？

《广东省人z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第九条：房屋连环买卖中,手买卖合同被确认无效,不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权,依照善意取得的规定处理。

广州买房过程中购房或贷z款政策出现了变化如何处理？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第二十九条：房地产调控政策实施后,一方当事人故意隐瞒或者虚构事实,或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的,另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿损失的,可予支持。

房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担z保贷z款合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行, 人民z法z院可以参照《人民z法z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第二十三条的规定处理。

一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的,不予支持。买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的,人民z法z院可以向其释明变更诉z讼请求为解除合同、返还财产。

买卖合同约定即使买受人无法获得银z行贷z款也应当***房款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。

因一方当事人迟延履行,致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行,守约方请求解除合同并赔偿损失的, 应予支持。

广州存量房买卖合同约定付款的同时过户，都抗辩对方不履行怎么办？

  张静律师解答：法z院会问买家是否愿意***剩余房款，如买家愿意就会判z决一方付款，一方过户。部分卖家明明是自己不想卖房了，却说是卖家不肯付款所以自己才不卖房。此种抗辩显然到了法庭上是行不通的。

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第三十六条：买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务抗辩,经审查合同约定买受人***剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的,人民z法z院可以向出卖人释明反诉请求买受人***剩余购房款,出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的,可以作出同时履行判z决,即出卖人在买受人依合同约定***剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。