广州开发商双合同售楼，装修合同属于房屋买卖合同的部分吗？

    张静律师解答：属于，《房屋装修协议书》与《商品房买卖合同》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议,所以,《房屋装修协议书》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。

书节选：

关于涉案《房屋装修协议书》的性质问题，本院认为,根据《房屋装修协议书》第三条的装修款计付方式及第六条的房屋交付条件等合同内容,可以看出装修款是否交付直接影响涉案房屋的交付,购房者若仅***《商品房买卖合同》约定的购房款并不能使对方交付房屋,购房款的交付只是上某公司直接代购房者收楼并在收楼后进屋装修的条件,只有购房者按约定再交付了装修款,上某公司才会交付房屋给购房者,这表明购房者交付了购房款加上装修款之后才能获得房屋的交付。房屋的交付是售房者的主要义务,购房款的交付是购房者的主要义务,而本案售房者万某公司交付房屋的主要义务被《房屋装修协议书》和《商品房买卖合同》分割规定,同样,购房者交付购房款的主要义务亦被分割规定在《房屋装修协议书》和《商品房买卖合同》之中,涉案《房屋装修协议书》并非单纯的装修协议,其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容,其与涉案的《商品房买卖合同》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议,所以,涉案《房屋装修协议书》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。

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广州团购买房时，合同解除后团购费能退吗？

  张静律师解答：如果团购费属于房款的一部分，则可以退。如下面这个案件，就认购书的签订公司退还团购费。

本案系房屋买卖合同***。珠某公司与赖某签订的《楼宇认购书》《解除协议书》均合法有效。本案争议焦点为：珠某公司是否应对优某公司收取的赖某7万元会员增值服务费承担返还责任。

经查，虽然案涉7万元由优某公司收取，但该笔费用实际上是基于案外人荟某公司与珠某公司签订的《楼宇包销合同》及荟某公司与优某公司签订的《广场项目合作确认函》约定的由荟某公司包销并终由优某公司收取的款项，而在赖某购买案涉房产时，通过交纳团购费7万元享受了12万元的购房优惠，认定该笔款项属于购房对价的一部分。现赖某和珠某公司的房屋买卖合同关系已解除，上述费用作为购房对价理应由珠某公司予以返还。虽然赖某与珠某公司签订了解除协议书并约定“双方之间不存在任何***，任何一方不得再向对方索赔或要求承担其他任何责任”，但从该协议书的内容来看，双方协议内容仅针对珠某公司实际收取的款项而不涉及该7万元会员增值服务费，珠某公司认为赖某诉请其返还该7万元有违双方约定，与双方在签订解除协议书时的真实意思不符，本院不予采纳。此外，关于要求珠某公司和优某公司共同承责属于赖某的权利，现赖某并未就此提起诉请，且关于包销费用的结算属于珠某公司与案外人荟某公司、优某公司的内部关系，珠某公司能否要求相关当事人返还相应的款项，其可另循途径救济。综上，判令珠某公司返还赖某7万元的会员增值服务费。

广东签订商品房买卖合同时销售人员说法与合同不一致怎么办？

  张静律师解答：由法官结合全案案情来认定哪个为准。如下面这个案件，买家与开发商签订认购书，约定开发商发出《签约通知书》后7天内签订正式买卖合同。但后销售与买家微信沟通时，由承诺可以延期签订买卖合同。随后开发商虽然寄出了《签约通知书》，但未注明是《签约通知书》，终认定买家不构成违约，双方协商一致解除认购书，购房款全额退还。

本案争议的焦点是麦某是否应就《预认购书》解除承担违约责任。麦某与科某公司对《预认购书》已经解除并无异议,只是对该《预认购书》解除的责任认定存在争议,双方均认为《预认购书》的解除应归责于对方、由对方承担违约责任。科某公司主张麦某违约并应在退还购房款中扣除房款20%的违约金,则应就麦某存在违约的事实承担举证责任。从本案现有证据来看,科某公司提交的证据不足以证实其主张。首先,双方签订的《预认购书》均约定麦某应在科某公司发出签约通知书后7日内与科某公司办理完毕购买该房屋使用权的签约手续,但双方只约定了科某公《预认购书》通知书,该通知书于2019年12月17日妥投,故麦某拒绝于2019年12月20日前***第五期购房款具有合理性。麦某提起本案要求解除《预认购书》,科某公司对解除亦无异议,可视为双方就解除《预认购书》达成一致意见。由于麦某拒收邮件,科某公司在未就签约时间进行有效沟通的情况下发出解除通知书,双方在明确具体签约时间及流程方面均存在一定过错,故本院不予支持科某公司主张麦某承担违约责任并***20%购房款的违约金的主张。

广州商品房买卖合同约定绿地、露台等共有部分赠送给业主有效吗？

  张静律师解答：将业主共有的面积赠送给某个业主的约定无效。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十一条：商品房买卖合同违反规划,约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人,或者约定出卖人利用建筑物共有部分的,属于违反物权法第七十条、七十六条的规定,应当认定该约定无效。

《物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)业主委z员会或者更换业主委z员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

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