广州开发商双合同售楼，装修合同属于房屋买卖合同的部分吗？

    张静律师解答：属于，《房屋装修协议书》与《商品房买卖合同》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议,所以,《房屋装修协议书》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。

书节选：

关于涉案《房屋装修协议书》的性质问题，本院认为,根据《房屋装修协议书》第三条的装修款计付方式及第六条的房屋交付条件等合同内容,可以看出装修款是否交付直接影响涉案房屋的交付,购房者若仅***《商品房买卖合同》约定的购房款并不能使对方交付房屋,购房款的交付只是上某公司直接代购房者收楼并在收楼后进屋装修的条件,只有购房者按约定再交付了装修款,上某公司才会交付房屋给购房者,这表明购房者交付了购房款加上装修款之后才能获得房屋的交付。房屋的交付是售房者的主要义务,购房款的交付是购房者的主要义务,而本案售房者万某公司交付房屋的主要义务被《房屋装修协议书》和《商品房买卖合同》分割规定,同样,购房者交付购房款的主要义务亦被分割规定在《房屋装修协议书》和《商品房买卖合同》之中,涉案《房屋装修协议书》并非单纯的装修协议,其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容,其与涉案的《商品房买卖合同》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议,所以,涉案《房屋装修协议书》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州因开发商的原因购房者无法办理怎么办？

  张静律师解答：如房屋买卖合同有约定从约定，如无约定，则可协商签订补充协议。开发商因自身原因导致购房者无法办理，要求一次性付款，一般也不会支持。如下面这个案件，开发商不仅因自身原因导致可以无法办理，还未能在合同约定的期限内办理***，一审认定购房者构成违约要***违约金，二审改判购房者不构成违约，购房者付清付款，开发商配合办理***，双方互不承担违约责任。

本案争议焦点为：李某未***剩余购房款是否构成违约，应否承担逾期付款的违约责任。

《商品房买卖合同》约定李某的付款方式为首付40万元和100万元。因恒某房地产公司的自身原因导致李某无法办理，认定无法办理的责任在于恒某房地产公司。《商品房买卖合同》并未对李某因恒某房地产公司的过错而无法办理时，剩余购房款应如何***的问题作出约定。因双方在此情况发生后并无因此解除合同的意思表示，依据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行***不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，李某在恒某房地产公司未能依约履行义务前有权拒绝***剩余购房款。李某因恒某房地产公司的过错无法办理以***剩余房款，亦未能按合同约定的期限取得案涉房屋的产权证，其未***剩余房款不构成违约；一审对此认定有误，本院予以纠正。恒某房地产公司要求李某按合同约定承担逾期付款的违约责任，依据不足，本院不予支持。

广东签订商品房买卖合同时销售人员说法与合同不一致怎么办？

  张静律师解答：由法官结合全案案情来认定哪个为准。如下面这个案件，买家与开发商签订认购书，约定开发商发出《签约通知书》后7天内签订正式买卖合同。但后销售与买家微信沟通时，由承诺可以延期签订买卖合同。随后开发商虽然寄出了《签约通知书》，但未注明是《签约通知书》，终认定买家不构成违约，双方协商一致解除认购书，购房款全额退还。

本案争议的焦点是麦某是否应就《预认购书》解除承担违约责任。麦某与科某公司对《预认购书》已经解除并无异议,只是对该《预认购书》解除的责任认定存在争议,双方均认为《预认购书》的解除应归责于对方、由对方承担违约责任。科某公司主张麦某违约并应在退还购房款中扣除房款20%的违约金,则应就麦某存在违约的事实承担举证责任。从本案现有证据来看,科某公司提交的证据不足以证实其主张。首先,双方签订的《预认购书》均约定麦某应在科某公司发出签约通知书后7日内与科某公司办理完毕购买该房屋使用权的签约手续,但双方只约定了科某公《预认购书》通知书,该通知书于2019年12月17日妥投,故麦某拒绝于2019年12月20日前***第五期购房款具有合理性。麦某提起本案要求解除《预认购书》,科某公司对解除亦无异议,可视为双方就解除《预认购书》达成一致意见。由于麦某拒收邮件,科某公司在未就签约时间进行有效沟通的情况下发出解除通知书,双方在明确具体签约时间及流程方面均存在一定过错,故本院不予支持科某公司主张麦某承担违约责任并***20%购房款的违约金的主张。

广州收楼时以质量问题为由拒绝收楼可以吗？

  张静律师解答：不可以，一般的质量问题不足以拒绝收楼，开发商只承担维修责任。除非是重大的质量问题，如整栋楼的主体质量有问题，才可以拒绝收楼。而实践中，只要开发商取得了竣工验收备案表，都没有主体质量问题。

判z决书节选：

第二,关于罗买家主张的商品房预售合同及装修合同解除的问题。一是商品房预售合同解除的问题。根据银某公司提交的涉案楼宇竣工验收备案表及通水、通电、通气、通邮证据显示,涉案房屋事实上于2019年7月12日符合法定和约定的交付条件,由于商品房预售合同约定的交楼时间为2019年1月31日,银某公司的行为构成迟延交楼,应承担违约责任。银某公司于2019年7月14日向罗买家发出《收楼通知书》,罗买家确认于2019年7月16日收到,并于2019年7月20日前往涉案房屋进行收楼。上述时间距离合同约定的交楼时间均逾期不超过180日,根据商品房预售合同第十四条的约定,涉案商品房预售合同的解除条件尚未成就,罗买家不享有约定的合同解除权。虽罗买家在涉案房屋交接时提出质量异议,但系房屋的质量瑕疵问题,罗买家也已要求银某公司进行维修整改,结合商品房预售合同补充协议第三条关于“银某公司履行维修及保修责任的,不视作延期交楼,罗买家不得拒绝接受该商品房”的约定,故罗买家于2019年7月20日提出的关于质量瑕疵的异议不能成为拒绝收楼的正当理由。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。