广州宅基地房继承***适用时效吗？

  张静律师解答：如未过户就不适用时效。如过户了就适用普通2年时效（知道被过户的情况下），长20年时效（不知道被过户的情况下）。如下面这个案件，因宅基地证一直未更名，故继承不适用时效。

书节选：

关于本案是否适用长时效的规定,《继承法》第八条规定:“继承权***提起的期限为二年,自继承人知道或者应当知道其权利被之日起计算。但是,自继承开始之日起超过二十年的,不得再提起。”第二条规定:“继承从被继承人时开始。”第二十五条规定:“继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前作出放弃继承权的表示。没有表示的,视为接受继承。”《物权法》第二十九条的规定:”因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”本案中,被继承人之一的钟母于1987年去世,距离潘大女起诉之日确实已经超过二十年,但是本案涉案遗产的宅基地使用证一直未办理变更,至今仍登记在钟母名下,而潘大女作为钟母和潘父的女儿,属于法定的顺序继承人,其对于钟母和潘父二人的遗产所享有的继承权从未丧失,双方之间的***也并非是否有继承权而是遗产范围的界定以及如何分割。故本案不适用二十年长时效的规定。

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广州房产继承如何计算继承份额？

  张静律师解答：计算起来比较复杂，要先考虑夫妻共同财产各一半，然后再考虑顺序继承人平均继承，建议还是找的律师帮忙计算。如下面这个案件，就算出婆婆名下的宅基地房，儿媳继承三十六分之四,两个孙子各继承三十六分之七。

关于遗产的分配,钟母于1987年,潘父于2014年,二人时并未立下遗嘱,故本案应按照法定继承的原则对遗产进行分配。二人时间不同,故本案遗产发生两次继承,另由于潘二儿2008年,早于潘父的时间,故根据《继承法》第十一条的规定,潘二儿应继承潘父的份额由其子女即潘孙1、潘孙2代位继承。

具体分配如下:钟母时,涉案遗产***行夫妻财产分割,及潘父占有二分之一,剩余的二分之一由潘父、潘大女、潘二儿平均分配,即潘父占涉案遗产的六分之四,潘二儿占六分之一,潘大女占六分之一;潘二儿所占的六分之一在其前应属于潘二儿和陈儿媳的夫妻共同财产,在潘二儿时按照夫妻共同财产分割以及法定继承原则,应由陈儿媳占三十六分之四,潘孙1占三十六分之一,潘孙2占三十六分之一;潘父去世后,其所占的六分之四应由潘大女与潘二儿平均继承分配,因潘二儿已经,故潘二儿应继承的份额应由潘孙1与潘孙2代为继承,即潘大女占六分之二,潘孙1占六分之一,潘孙2占六分之一,综上,终对于涉案遗产,潘大女占二分之一,陈儿媳三十六分之四,潘孙1占三十六分之七,潘孙2占三十六分之七。

广州父母建的宅基地房登记在伯伯名下，能起诉继承吗？

  张静律师解答：可以起诉继承使用权，不能起诉继承产权，如要起诉继承产权，需要先提起行政撤销宅基地证才可以。如下面这个案件，自己爸爸建的宅基地房，却登记在伯伯名下。开始起诉继承产权，得知因宅基地证未撤销，很可能败诉后，更改请求为继承宅基地房使用权。一审败诉，二审改判支持。

另查，樊某1、黎某在一审期间变更请求为：“请求樊某3位于广州市天河区龙洞西街××之一上盖的二分之一产权中的使用权益由两原告继承享有”。

二审认为：1989年3月28日广州市天河区向樊某2发放村镇宅基地使用证（穗天沙字第016638号），宅基地坐落于沙河镇××××迎龙巷（里）（现门牌为广州市天河区龙洞西街××之一），使用人为樊某2，宅基地面积109平方米，建筑面积85平方米，建筑结构为砖瓦，建筑层数一层。该房屋已于2004年被拆除改建，现该基地使用证的土地上盖为五层楼的新建房屋。根据广州市龙洞龙某公司于2018年1月11日出具《情况说明》及樊某1、黎某提交的《建房包工合同》、《付款凭证》、《个人出租自有房产收入综合税费》、《***登记本》、《书面证人证言》，可以认定新建的五层楼房的建造人是樊某3，房屋建成后由樊某3一家进行使用管理。由于樊某3对原房屋的拆除改建未办理合法报建手续，建成后的上盖建筑物尚未取得合法的权属证明，因此，该房屋的产权不作樊某3的遗产处理。虽然，涉案房屋尚未能取得合法产权，但房屋的使用和管理可产生财产性收益，故樊某3生前所享有对该房屋的使用和管理权益可作为遗产处理。樊某3生前表示该房屋由樊某1继承，因此樊某3生前享有的对该房屋的使用和管理权益可由樊某1继承。一审未按当事人变更后的请求进行审查处理不当，本院予以变更。改判撤销一审决；广州市天河区X号之一房屋的二分之一使用收益权由樊某1继承享有。

广州宅基地使用证上的产权人和房管局查出的不一致怎么办？

  张静律师解答：如无证明证明房管局的登记有误，应以房管局载明的产权登记人为准。

书节选：

认为：关于诉争的31号房屋的权属问题。冼某1提交的该房屋《村镇宅基地使用证》（字号为穗天沙字第X1）记载：使用人为冼某1。但广州市房地产档案馆存档的该房屋《天河区宅基地使用权情况表》（沙字第X1）记载：使用人为冼某3。我国《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”、第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。《村镇宅基地使用证》是不动产权属证书，广州市房地产档案馆存档《天河区宅基地使用权情况表》则属于不动产登记簿。现在诉争房屋的不动产权属证载与不动产登记簿不一致，冼某1仅以诉争房屋的《村镇宅基地使用证》（字号为穗天沙字第X1）与XX1号房屋的《村镇宅基地使用证》（字号为穗天沙字第4175号）上使用人姓名栏上的“村镇业务校对章”是为同一，主张不动产登记簿内容有错误，在没有其他证据佐证的情况下，该证据不足以不动产登记簿记载。同时，曾向广州市天河区房地产登记、冼村街道***、广州市天河区冼村经济发展，均未发现保存有诉争房屋、1号房屋的其他相关资料。冼某1二审提交的沙河镇宅基地（房屋）情况登记表（穗天沙字第X1、第4175号）仅为照片，无提供证据原件，且与调查的情况不符，故不作为本案二审的处理依据。综上，诉争房屋的权属应以广州市房地产档案馆存档的天河区宅基地使用权情况表为准，即诉争房屋登记在冼某3名下，属于冼某3与卢某的夫妻共同财产，各占一半产权。