二手房已过户，卖家拒不交楼违约金怎么算？

  张静律师解答：法官要看卖家不交楼的原因及过错程度，来决定是否降低违约金。如下面这个案件，因交楼时买卖双方对房屋交付标准等产生争议，导致未交楼成功。若按合同约定，逾期交楼的违约金将达到40多万，终法z院认为卖家不是恶意不交楼，只是有争议，调整违约金到8万。

判z决书节选：

本案《存量房买卖合同》签订后,丁买家依约付清全部购房款项,王买家依约办理了抵z押登记涂销手续,并协助丁买家办理了过户登记手续,即双方已依约履行除办理交楼手续之外的其他主要合同义务,可以认定双方均有积极履行合同的意思表示。对于交楼手续的办理,虽然王买家在交楼时间上存在迟延,但已为办理交楼手续而实际到达涉案房屋现场,只因双方对于房屋交付标准、逾期交房违约责任等问题发生争执,导致无法签署房地产交接确认书,王买家的过错程度有别于恶意拒不履行交楼义务的情形。结合合同履行情况、王买家的过错程度及丁买家的实际损失,法z院酌情认定以按每日总房款0.01%（合同约定为0.05%）的标准计算延期交楼违约金82720元。

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1、房屋买卖***中，还没过户能请求确认所有权归自己所有吗？

  张静律师解答：不能，只能起诉要求办理过户手续。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第二十六条：房屋尚未办理所有权转移登记,买受人请求确认房屋归其所有的,人民z法z院应当向其释明变更诉z讼请求为出卖人协助其办理房屋所有权转移登记。买受人不同意变更的,驳回其诉z讼请求。

2、没有购房资格的买家能起诉请求过户吗？

律师解答：不能，必须有购房资格才可以请求过户。

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第二十七条：限购房屋的买受人请求出卖人协助办理房屋所有权转移登记的,人民z法z院应当按照《广东省高z级人民z法z院广东省住房和城乡建设厅广东省厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》(粤高法〔2013〕403 号),要求其在举证期限内提交房屋所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。

1、开发商将房屋委托他人销售，能随时解除委托合同吗？

  张静律师解答：如委托合同有约定不得解除就不可以。

相关法条？

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第四十八条：合同约定委托人在一定期限内不得另行委托他人,委托人依据合同法第四百一十条的规定主张任意解除权的,不予支持。

《合同法》第四百一十条：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

2、开发商违反商品房包销合同的，如何***违约金？

四十九、委托人违反商品房包销合同约定,将约定由包销人包销的商品房或者商品房项目转让给第三人,导致包销合同无法履行,包销人请求委托人赔偿损失的,应予支持。

合同对损失赔偿没有约定的,可以参照包销价格与商品房市场价格的差价、包销人的实际投入等因素确定损失。

五十、包销人超出商品房包销合同的***范围从事包销活动,致使委托人承担赔偿责任的,委托人可以向包销人追偿。

1、看房书算是中介合同吗？

    张静律师解答：算。

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第五十一条：当事人签订的房地产求购协议书、看房协议书、看房确认书、委托看房书等约定居间人向委托人报告签订买卖合同的机会,并由委托人***报酬的,可以认定为居间合同。

2、二手房卖家跳过中介与买家交易要赔偿吗？

律师解答：卖房协议就要担责，不是代理协议，经其他中介介绍后签订房屋买卖合同就不用担责。

相关***条文：

五十二、委托人违反居间合同的约定,利用居间人提供的信息直接与他人签订房屋买卖合同或者委托第三人签订房屋买卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,应予支持。

居间合同禁止委托人在一定期限内另行委托他人提供居间服务,委托人违反约定通过其他居间人提供的服务签订房屋买卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,应予支持。

居间合同未禁止委托人另行委托他人提供居间服务,委托人利用其他居间人提供的服务签订房屋买卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,不予支持。