广州夫妻一方擅自卖房合同有效吗？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十九条：夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,人民z法z院应当依照《人民z法z院关于适用<中华人民共和国民事诉z讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉z讼。

买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉z讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,人民z法z院可以向买受人释明变更诉z讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的,可以判z决合同继续履行:

(一)夫妻另一方追认买卖合同的;

(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;

(三)买受人已经按照合同约定***价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;

(四)有其他情形,可以认定买受人属于《人民z法z院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。

夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得的规定审查。

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1、房屋买卖合同无效或解除后，还要付中介费吗？

  张静律师解答：要付，但如果中介的工作因此减少的，中介费也可以相应减少。

***条文：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第五十三条房屋买卖合同签订后,委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由,拒绝向居间人***报酬的,不予支持。居间人因此减少服务项目的,应当减少报酬;居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的,应当减少报酬,赔偿损失。

2、因政策变化导致不能继续买房，中介费还要付吗？

   律师解答：中介费不用付，但中介的必要支出费用还是要付，如车费，材料费等。

房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行,居间人以已经促成合同订立为由请求***报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人***从事居间活动支出的合理费用的,应予支持。

3、中介故意隐瞒信息导致合同解除的，中介费还要付吗？

律师解答：不用付，且买家或卖家还可以起诉中介赔偿。

居间人违反居间义务,故意隐瞒重要信息,恶意促成合同订立,如果房屋买卖合同不能履行,

居间人请求委托人***报酬的,不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的,应根据当事人的过错程度处理。

广州房屋买卖合同的解除时间如何认定？

  张静律师解答：解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。所以在一方违约时，守约方可以发函解除合同，对方收到解除函的时间就为合同解除的时间。如没有发函而直接起诉，就以起诉当天为合同解除的时间。

判z决书节选：

《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要z***;(三)当事人一方迟延履行主要z***,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行***或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)***规定的其他情形。”本案中,葛买家因缴纳社z保中有欠缴记录致使不能符合广州市购房政策,从而导致合同目的无法实现,属于违约行为。邱卖家已于2019年5月6日向葛买家发《律师函》要求解除双方签订的《存量房买卖合同》,葛买家在2019年5月7日签收,因此邱卖家主张邱卖家、葛买家之间的《存量房买卖合同》中有关房屋买卖合同条款已于2019年5月7日解除,法z院予以支持。因葛买家当庭表示同意与邱卖家解除网签合同,故对邱卖家主张葛买家配合其解除合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》中有关涉案房屋买卖合同条款的网签手续的诉z讼请求,法z院予以支持。

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广州二手房买家未足额***首期款，已过户还能解除吗？

  张静律师解答：实践中二手房买卖交易过程中，可能存在一方未严格按照合同约定来履行合同的情况，此情况是否构成根本违约，守约方是否有权解除合同，需要根据谁才是阻碍交易进行的那一方来认定。如下面这个案件，买家***首期款的时候少给了5万，但房屋已过户。卖家起诉解除合同，过户回来。一审认为买家首期款的确未足额***，构成根本违约，支持了卖家诉求。二审认为即使首期款少给了5万，但买家愿意一次性付款，且已转至法z院账户，是愿意积极履行合同的一方，买家的行为不构成根本违约，卖家不能主张解除合同。终改判驳回了卖家解除合同的诉求。

判z决书节选：

综上，证人梁某已证实双方均确认首期款已全部付清，双方对首期款无争议。事实上，陈卖家在薛买家已依约办理了按揭贷z款手续且收取了薛买家***的首期款143万元后，亦协助薛买家办理了涉案房屋的过户登记并设定了***数额为350万元的抵z押权。即使如陈卖家主张的薛买家并未足额***首期款，薛买家亦已及时发函通知陈卖家共同协商解决首期款问题，陈卖家却予以拒绝并要求***停止放款，且在薛买家多次表明愿意一次性***剩余房款350万元的情况下仍然拒收。本院认为，在涉案房屋已交付且已过户登记至薛买家人名下，如上所述双方继续履行合同并不存在障碍的情况下，即使薛买家存在未足额***首期款亦不构成根本性违约，一审判z决认定薛买家违约致使双方之间的合同解除而支持被陈卖家的本案诉请，不当。至于剩余房款350万元的问题，薛买家在二审中已将该款提存至本院代管，为解决双方***、避免另起争讼，该款在本案中一并作出处理，陈卖家在本案判z决生效后可向本院申请提取该款。