广州签订认购书后向开发商***更名费能退吗？

  张静律师解答：不能，如果合同约定更名需收取更名费是合法的。不过如果开发商超出约定标准收取更名费，则多收的金额可以要求退还。

书节选：

认为,本案中,郑某向华某公司***更名费80000元系基于商品房买卖合同关系,双方存在基础***关系,故本案案由为商品房买卖合同***。本案的争议焦点在于华某公司向郑某收取更名费80000元是否符合双方约定。对此分析如下:首先,尽管郑某与华某公司签订的《商品房(一手现房)买卖合同》并未对更名费项目进行约定,但从涉案房屋的交易过程上看,华某公司与各认购人签订的《商品房认购书》均明确约定:认购人不得随意转让认30000元,尽管本案的更名情形与该条款约定的更名情形不同,但更名本身并未导致华某公司实际产生其他具体支出或损失,华某公司也未能举证更名费的实际用途,故华某公司向郑某主张更名费80000元确实高于郑某签订《商品房认购书》时的合理预期,郑某主张其向华某公司***更名费80000元具有一定的合理性。综上,根据《商品房认购书》约定的标准认定双方就涉案房屋更名费达成的合意应为30000元。华某公司已收取郑某更名费80000元,超出部分50000元应予以返还。

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州已有住房的买家能对商品房的权查封提执行异议吗？

  张静律师解答：不能，必须是住房才能排除执行案对房屋的强制执行。

本案争议焦点为杨某是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权利。首先，本案中，生效民事已认定诺某合伙企业对案涉房屋享有在建工程权，对以案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。在此情况下，根据《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，除***、解释另有规定的除外，对案外人提出的排除执行异议不予支持。其次，根据《高人民关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于权人的权，故权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民依法予以支持。但该例外规定的根本目的在于保护消费者的基本居住权和生存权，故此处的“商品房消费者”应当于符合《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定条件的商品房买受人，一般的房屋买卖合同的买受人则不适用该例外规定。本案中，杨某及其配偶名下在广州市共有两套房产，不符合上述规定中第（二）项的情形，因此，杨某对案涉房屋享有的权利不足以排除执行案对案涉房屋的强制执行，杨某的请求应予驳回。

广州购房者逾期***购房款，超过一年了开发商还能解除合同吗？

  张静律师解答：不能了。如符合解除合同的条件，应在一年内提出。如下面这个案件，就认定开发商已超出一年的解除权期间，解除权消灭。

本案争议焦点为，德某公司是否有权解除案涉《买卖合同》。对此，本院分析如下：

经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

本案中，首先，案涉《买卖合同》虽并非房地产开发企业作为出卖人的房屋买卖合同，但系德某公司从房地产开发企业购入再向田某出售，且标的物亦为商业用途的商铺，故同。自合同签署至德某公司提起本案，已远远超过《商品房买卖合同解释》第十五条第二款规定的一年除斥期间，故即使其曾享有合同解除权，现该权利也因逾期未行使而消灭。综上所述，德某公司要求解除涉案《买卖合同》的请求不能成立，本院依法不予支持。

相关规定：《合同法》百二十四条　本法分则或者其他***没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他***相类似的规定。

广州买商品房时双合同中的装修合同有效吗？

  张静律师解答：装修合同中关于商品房买卖部分意思表示有效，装修部分意思表示无效，装修款视为房款的一部分，不能单独解除装修合同。如下面这个案件，意思装修合同无效，二审改判，认为合同部分有效，部分无效。

本案争议焦点在于:符某是否应***违约金及违约金如何计算。一审根据《无忧安居家装整合服务协议》协议的内容并结合房地产调控政策认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同(预售)》以外另行订立并履行***的《无忧安居家装整合服务协议》,该协议所约定的服务费实际属于符某购买涉案房屋应***房价款的一部分,与《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款正确,本院予以认可。依照《总则》百四十六条“行为人与相对人以的意思表示实施的民事***行为无效。以的意思表示隐藏的民事***行为的效力,依照有关***规定处理”的规定,符某与上某公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》中关于装修部分的意思表示为的意思表示,该装修部分的意思表示无效,其所隐藏的关于商品房买卖合同关系的意思表示并不存在法定无效情形,应为有效。故一审认定《无忧安居家装整合服务协议》无效表述不准确,本院予以纠正。《无忧安居家装整合服务协议》中约定的装修价款实为购房款的一部分,符某逾期付款应承担相应的违约责任。