广州因疫情二手房卖家无法回国导致过户延迟违约吗？

  张静律师解答：如没有恶意，且有履行合理告知义务，则不算违约。如下面这个案件，就认定卖家不用承担违约责任。‘

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书节选:

本案争议焦点为：涉案房屋买卖合同解除后，冯卖家应承担的责任。本院对此评析如下：

袁买家与作为冯卖家代理人的梁某签订涉案《房屋买卖合同》时，知晓涉案房屋的产权人冯卖家均在国外，应合理预见疫情可能导致交易受影响。事实上，因疫情因素，冯卖家不能回国亲自办理交易过户手续，转而只能采用办理公证***委托的方式委托他人办理过户手续，但该委托手续同样受疫情因素影响，直至2020年11月26日***委托书才到受托人梁某手上，导致涉案房屋买卖合同不能在合同约定时间内交易完毕。因疫情导致房屋买卖合同不能按约履行，双方均应相互体谅，合理协商。冯卖家在2020年10月20日用视频方式告诉袁买家已在办理公证***委托书，且因疫情无法控制时间，怕耽误孩子入学，建议取消交易，但袁买家表示可以等待。梁某在收到***委托书后，也表示愿意继续履行涉案房屋买卖，但是袁买家自身不愿意继续购买涉案房屋，且已经另行购买房屋。综合上述因素，涉案房屋买卖终未能交易成功，一方面是因疫情因素导致出卖人不能在约定时间内办妥相应手续，另一方面也是因为袁买家不愿意再购买涉案房屋，有鉴于此，判令涉案房屋买卖合同解除，冯卖家将已收取的定金返还给袁买家。袁买家要求冯卖家承担违约责任以及赔偿损失，理据不足，本院不予支持。

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广州房屋买卖合同约定买家可过户给第三人有效吗？

  张静律师解答：有效。买家没有购房资格，是否过户给第三人，仅是影响合同履行问题，而不影响合同的效力。如下面这个案件，一审认为买家炒房，认定房屋买卖合同无效。二审认定房屋买卖合同有效。

书节选：

一审认为，民事主体不得滥用民事权利损害社会公共利益。违背公序良俗的民事***行为无效。***对房地产市场制定的调控政策，是为了完善和保障房地产市场的平稳健康发展，保护社会公共利益。陈买家签订涉案房屋买卖合同时，不具备调控房地产市场时要求购房人应具备的资格或条件同虚设，损害的是社会公共利益。因此，陈买家与李卖家订立的标的房屋买卖合同无效。双方均有过错，李卖家已收的5万元应予退还，陈买家主张的其余请求，依法无据，一审不予支持。

二审认为，关于涉案房屋买卖合同的效力。涉案《房屋买卖合同》合法有效。虽然陈买家在签订涉案《房屋买卖合同》时并不具备购房资格，但并不排除其在上述合同履行期间可以取得购房资格，再者，不具备购房资格只是涉及合同能否过户履行的问题，并不涉及合同的效力。同理可论，涉案买卖合同中约定“买方有权第三方过户人”，并不意味着买方终是指令第三人作为过户人，且即便存在有规避限购政策的嫌疑，也只涉及该条款能否支持履行的问题，并不影响涉案房屋买卖合同的效力。综上，陈买家上诉主张涉案房屋买卖合同有效，理据充分，本院予以支持。合同解除的根本原因是李卖家单方变更合同条款，改判李卖家双倍返还定金10万元。

广州丈夫代妻子签订商品房认购书构成表见代理吗？

  张静律师解答：不构成。买房属于重大民事行为，已超出家事代理权的范围。丈夫代妻子签订的认购书对妻子不产生***效力。如下面这个案件，就定金退还。

认为, 关于认购书的效力。认购书约定买方为罗买家和邓某,悦某公司出具的收款收据记载买方为罗买家和邓某,故案涉房屋买受人为罗买家和邓某。《高人院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定:“婚姻法第十七条关于‘夫妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权’的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方成表面上使相对人相信行为人有代理权,并与其进行***行为,该***行为的后果直接由名义上的本人承担。表见代理的***要件是,以本人名义为民事***行为;行为人无代理权;须有使相对人信其有代理权的表征;须相对人为善意,即相对人在与行为人进行民事***行为时,并不知其无代理权,且无从得知。