广州团购买房时，合同解除后团购费能退吗？

  张静律师解答：如果团购费属于房款的一部分，则可以退。如下面这个案件，就认购书的签订公司退还团购费。

书节选：

本案系房屋买卖合同***。珠某公司与赖某签订的《楼宇认购书》《解除协议书》均合法有效。本案争议焦点为：珠某公司是否应对优某公司收取的赖某7万元会员增值服务费承担返还责任。

经查，虽然案涉7万元由优某公司收取，但该笔费用实际上是基于案外人荟某公司与珠某公司签订的《楼宇包销合同》及荟某公司与优某公司签订的《广场项目合作确认函》约定的由荟某公司包销并终由优某公司收取的款项，而在赖某购买案涉房产时，通过交纳团购费7万元享受了12万元的购房优惠，认定该笔款项属于购房对价的一部分。现赖某和珠某公司的房屋买卖合同关系已解除，上述费用作为购房对价理应由珠某公司予以返还。虽然赖某与珠某公司签订了解除协议书并约定“双方之间不存在任何***，任何一方不得再向对方索赔或要求承担其他任何责任”，但从该协议书的内容来看，双方协议内容仅针对珠某公司实际收取的款项而不涉及该7万元会员增值服务费，珠某公司认为赖某诉请其返还该7万元有违双方约定，与双方在签订解除协议书时的真实意思不符，本院不予采纳。此外，关于要求珠某公司和优某公司共同承责属于赖某的权利，现赖某并未就此提起诉请，且关于包销费用的结算属于珠某公司与案外人荟某公司、优某公司的内部关系，珠某公司能否要求相关当事人返还相应的款项，其可另循途径救济。综上，判令珠某公司返还赖某7万元的会员增值服务费。

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广州开发商因欠付打折卖房，购房者能提执行异议吗？

  张静律师解答：即使开发商采用了规避***的方法打折卖房，购房者在符合执行异议的条件时（查封前签订了合同并占有房屋，愿意将余款提存给，自身无过错），也可以提执行异议要求中止执行。如下面这个案件，因开发商欠付，房屋被承包商申请强制执行，买家提执行异议，一审认为购房者未尽谨慎注意义务，不支持执行异议申请，二审改判支持了执行异议申请。

关于张某在购房过程中是否存在过错的问题。有证据表明利某公司在双方签约时正处于***风险逐步暴露的过程中，其为套取资金偿付***而绕开商品房买卖合同网签、备案、账户监管等相关行政管理措施，私自将房屋打折对外出售，由此严重损害了相关***人的合法权益。但房地产开发企业规避监管的行为，一般商品房消费者在购房过程中难于识别，其以打折降价的方式促销在房地产行业下行周期中也属常见，不能因此得出其折扣幅度不符合市场一般行情的结论。并且基于生存利益至上的考量，《执行异议复议规定》第二十九条及《人院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也未以是否存在过错对商品房消费者的权利作出限定。因此，一审以张某在购房过程中未尽谨慎注意义务为由认定其权利不足以排除执行，属于适用***错误，本院予以纠正。

广州退款时主张商品房预售合同为格式条款，显示公平可行吗？

  张静律师解答：不可行。一般以这种理由起诉的，都极易败诉。成年人应当对自己的行为负责，况且如果违约金约定不对等，可以请求法z院调整，并不构成解除合同的理由。

判z决书节选：

关于附件补充协议中双方存在争议的条款的效力。罗某、韩某诉称《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第二条第四款属于加重对方责任、减轻自身责任的格式条款应属无效,银某公司认为上述条款是双方的真实意思表示,合法有效。针对上述争议,法z院将从以下两方面予以认定:首先,商品房预售合同及其附件均有罗某、韩某的签名及加按予以确认。罗某、韩某作为完全民事行为能力人,在签署该补充协议之前,对该协议内容、条款是否真实、合理负有审慎注意义务,理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断。其次,罗某、韩某诉请认为补充协议第二条第四款为无效条款的理由为上述条款约定的罗某、韩某违约的情况下与银某公司违约的情况下所承担的解除合同违约责任及行使解除权的条件不同,即罗某、韩某违约的情况下,银某公司行使解除权的,罗某、韩某须承担总房款的20%的违约金,而银某公司违约罗某、韩某行使解除权的,银某公司承担的解除合同违约金总数为已付购房款的5%且解除权需在15天内行使。根据《合同法》的规定,如罗某、韩某认为其在自身违约的情况下承担的违约金总房款的20%过高,可根据银某公司的损失情况,申请予以调低,反之如罗某、韩某认为银某公司在违约的情况下合同中约定的违约金不足以弥补自身的损失,则罗某、韩某亦可根据自身的实际损失主张对该违约金予以调高。同时,上述关于约定解除权行使期限的内容亦不存在违反《合同法》第四十条规定的情形。因此,罗某、韩某与银某公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件,均为双方当事人的真实意思表示，,双方均应严格按照合同约定履行义务。