广州签订认购书后让***电商费，定金能退吗？

  张静律师解答：如果认购书已经对房屋总价进行了约定，则开发商要求再另外***电商费不合约定，购房人可以要求退还定金。

判z决书节选：

关于定金5万元应否没收?对此,分析如下:虽然双方签订的认购协议约定2504房的总房价为3309740元,但根据合同签订单及当事人在庭审的陈述可知,双方就2504房的交易价格口头协商变更为一口价2561680元,即双方对于2504房的交易总价进行了变更,双方准备就此签订商品房买卖合同时,万某公司认为享受一口价2561680元的前提是需要郑某***电商团购费5万元,但万某公司对此未能提交证据予以证明,郑某不同意***该5万元,并认为合同签订单记载的价格2561680元即为双方商定的价格而不包含任何费用,但该合同签订单并未加盖万某公司的公章,双方就交易条件的变更无法达成一致意见,事后亦无法协商一致,故认定未能签订2504房的商品房买卖合同不可归责于双方,根据《z高人民z法z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第四条的规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”,因此,郑某要求万某公司退还2504房的定金5万元,合理有据,予以支持。

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广州开发商延迟交房，购房者可以解除合同吗？

    张静律师解答：可以，但解除合同应在法定期限内提出，期限为有催告的情况下三个月，无催告的情况下为一年。

泰某行使合同解除权是否超过法定除斥期间。由于泰某现在才提出解除合同,故对解除合同的审查应适用《合同法》及《z高人民z法z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》的规定。双方合同约定广保公司需于1994年12月31日交付涉案房屋,并未约定具体的时间,但时至今日,广保公司仍未取得房地产权属证书、亦未交付房屋,违约行为一直处于持续状态。即便泰某未在解除事由出现后的法定时间内行使合同解除权,但泰某于2018年11月20日发函给广保公司再次要求广保公司三个月内交付房屋和办理***,广保公司收到该函件后在合理期限内仍未履行上述义务,泰某作为守约方仍有权行使法定解除权。根据《合同法》第九十六条款的规定,合同自通知到达对方时解除。因此, 1994年12月29日、2003年6月4日签订的《广保公司贸易铺面转让合同》及《商品房买卖合同》均于2019年2月26日解除。

相关***规定：

《z高人民z法z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第十五条：

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延***购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

***没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

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广州商品房买卖合同约定绿地、露台等共有部分赠送给业主有效吗？

  张静律师解答：将业主共有的面积赠送给某个业主的约定无效。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十一条：商品房买卖合同违反规划,约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人,或者约定出卖人利用建筑物共有部分的,属于违反物权法第七十条、七十六条的规定,应当认定该约定无效。

《物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)业主委z员会或者更换业主委z员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

广州签订认购书后不想买房了，定金和首期款能退吗？

  张静律师解答：定金不能退，首期款能退。同时也要看开发商那边的态度，是同意解除还是反诉要求继续履行，如其反诉继续履行的话，购房人可能要承担违约责任和继续履行的责任。如下面这个案件，因开发商要求解除合同，法z院就判z决定金没收，其余款项退还。

判z决书节选：

法z院认为：案涉《认购合同》合法有效。依据该合同约定，李买家作为买方应在约定的时间即2019年8月23日前向塔某公司***第二期购房款，逾期塔某公司则有权解除合同、没收定金。现李买家至今未***该笔购房款，故塔某公司有权行使约定解除权并没收定金100000元。因塔某公司于2019年9月24日发出《挞定告知函》要求解除合同及没收定金，依据合同约定，该函件自寄出之日起2日内即2019年9月26日视为送达对方，故法z院确认上述合同自该函送达对方之日即2019年9月26日解除。

根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求***原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故李买家起诉要求塔某公司返还已付购房款384429元及权证***费1200元、贷z款服务费6000元、委托公证费2000元，合法有理，法z院予以支持。塔某公司主张其没收的定金在上述应返还的上述款项中扣除，法z院予以准许。

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