广州购买经济社名下的小产权房***，卖家是村民还是经济社？

  张静律师解答：卖家仍是村民，此类案件中由于房屋仍登记在经济社名下，法z院也会发函询问经济社的意见。经济社的意见一般都是不主张产权，这样就不影响审理。如下面这个案件，买家就提出卖家不是产权人，没有诉z讼资格，法z院就不支持其主张。

判z决书节选：

关于卫卖家是否具备本案原告的主体资格问题。罗买家上诉主张,涉案房屋是罗买家以卫卖家的名义向沥滘经济社购买的,罗买家***了全部价款并实际入住,故罗买家是涉案房屋的实际所有人。《房屋买卖合同》实际是罗买家与沥滘经济社签订的,且涉案《不动产权证书》z记载的权属人也是沥滘经济社而非卫卖家,故卫卖家不是本案适格的原告,不具备本案的诉z讼主体资格。对此本院认为:1.卫卖家是涉案《房屋买卖合同》及《协议书》合同一方当事人。沥滘经济社也确认,涉案房产内部登记在卫卖家名下。根据合同相对性原则,卫卖家具备提起本案诉z讼的形式要件;2.卫卖家系名义购房人还是实际购房人,是否对涉案房屋享有所有权,均应通过实体审查方可确认。卫卖家是否具备本案原告的主体资格,属程序问题。即便卫卖家不是涉案房屋的实际购房人,也仍然享有诉z讼的权利;3.卫卖家具有完全民事行为能力,本案所涉民事***关系与卫卖家有关,卫卖家有权提起本案诉z讼。综上,罗买家关于卫卖家不具备本案原告诉z讼主体资格的主张理由不能成立,本院不予支持。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州违建的宅基地房被侵z占了，能起诉搬离吗？

  张静律师解答：不能，违建的房屋应拆除，无论是起诉搬离还是合同无效，法z院都不处理。

判z决书节选：

本院认为：原告起诉要求被告及第三人搬离涉案房屋，但前提是该房屋的使用权合法存在。本案审理过程中原、被告及第三人罗冬亮确认该房屋在将宅基地使用权证所对应的一层房屋拆除后重建六层半，故该重建后的建筑物的合法性尚未确定。据此，上述房屋可能涉及非z法建筑等问题，原告应向相关行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，再向人民z法z院提起民事诉z讼。裁定驳回原告罗某的起诉。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州同村村民间的宅基地房买卖合同有效吗？

  张静律师解答：有效。

法z院认为:根据何卖家于2005年7月19日共同向张买家出具的转让凭据,以及2005年8月14日张买家向何卖家中国工商***的个人账户内存入5笔合计95426.4元款项的事实,再结合证人吴某、张某的证言,法z院确认何卖家已将涉案的京溪村某94号二楼房屋转让给张买家,该房屋转让合同已经实际履行。何卖家抗辩称张买家向何卖家账户内存入的款项为,其主张的金额80000元与张买家实际存入的款项金额不符,且其未能就借贷关系的存在进行举证,法z院对其该项主张不予确认。由于张买家均系涉案宅基地房屋所在的集体经济***成员,与何卖家就该房屋签署的转让协议系双方的真实意思表示,并未违反***、行规的效力性强制性规定,合法有效。导致合同无效的应为***、行规中的效力性强制性规定,我国现有***、行规并未禁止同一农村集体经济***成员之间转让宅基地,何卖家现以该转让协议违反“一户一宅”的规定为由主张转让协议无效的意见法z院不予采纳。

广州没有宅基地证的房屋继承***法z院处理吗？

  张静律师解答：没有宅基地证，如果有李姐社的权属证明和合法的报建材料，在继承和离婚一类的案件中，法z院还是可以就使用权进行判z决处理，但在买卖、合建协议无效等***统不处理。如果只有李姐社的权属证明，没有合法的报建材料，则法z院也不处理。如下面这个案件，报建材料1996年，而买地合同是1998年签订，违反了先买地后报建的正常程序，终法z院认定无法证明涉案房屋属于被继承人遗留的合法财产,涉案房屋权属不明，判z决不于处理。

一审法z院认为：关于广州市天河区某村文华新大街XX号房,现有证据证实该房屋所在宅基地使用人为被继承人徐某,房屋原报建层数为三层半,后经加建,现层数为七层,加建部分未经合法报建,而且该宅基地上房屋未取得合法权属证明,房屋权属不明。因此,该房屋无法发生继承,不予处理,潘某1、潘某2、潘某3、潘某4主张继承该房屋的意见不能成立,不予支持。

二审法z院认为：本案争议焦点为广州市天河区某村文华新大街XX号房的处理问题。本案中,虽然广州市天河区某街某村第十三股份合作李姐社出具的《证明》,载明被继承人徐某于1998年7月10日向该社购得涉案宅基地,但并未办理相应的宅基地使用权证,而且潘某5所提交的《广州市天河区建筑工程许可证》显示,在上述涉案宅基地上报建房屋的时间为1996年1月22日,报建时间在购买之前,且涉案房屋建成后亦未办理相应的权属证明,无法证明涉案房屋属于被继承人徐某遗留的合法财产,涉案房屋权属不明,故潘某1、潘某2、潘某3、潘某4上诉请求继承该房屋缺乏事实与***依据,本院不予支持。