广州擅自转租的合同无效还是可撤销？

  张静律师解答：擅自转租的合同属于无效合同。

判z决书节选：

本院认为，关于争议焦点一，梁某与杨某签订的涉案门面转让协议是否有效。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”梁某与城某公司在门面租赁合同中约定，梁某未经城某公司的书面认可或同意，不得擅自转租或转让、借用门面给他人。本案中，梁某未经城某公司同意擅自将涉案门面转租给杨某，属于无权处分，且事后城某公司未予追认，根据上述***规定，梁某与杨某签订的涉案门面转让协议无效。因此，法z院认定涉案门面转让协议无效。

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广州承租的房屋管道爆裂浸水，由谁负责维修和赔偿？

  张静律师解答：要鉴定管道爆裂的原因，由过错人担责。但也可能无法查出管道爆裂的原因，鉴定也鉴定不出来。如下面这个案件，商铺天花板的排污管道爆裂，法z院委托了3家鉴定公司，都表示技术受限无法鉴定出漏水原因。终法z院判z决根据租赁合同的约定，由承租z人自己承担维修责任。

根据《合同法》第二百一十六条:“出租z人应当按照约定将租赁物交付承租z人,并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”,涉案物业天花板上的污水管道爆裂事故的发生是由于地底一米以下的公共管道堵塞导致,中某公司对于事故的发生本身并无过错,故管道维修的合理期间,因中某公司未能正常使用涉案物业进行经营,该期间属于租赁物不适租的期间,该情形可参照《合同法》第二百二十一条规定出租z人因维修租赁物影响承租z人使用,应当相应减少租金或者延长租期的处理原则进行处理,即维修合理期间内的租金可予以减免。对于管道维修的合理期间,考虑到管道维修过程中,需要查明污水管道爆裂的原因并需要协调物业公司进行配合,同时还需要对在污水管爆裂事故中受到污损的室内装修进行翻新等,故酌情认定维修的合理期间为2018年1月30日至2018年2月28日。由于中某公司未积极主动履行合同约定的维修义务,2018年2月28日以后的租金中某公司仍应***给崔某。对于崔某主张的逾期***租金的违约金,本案是由于涉案物业发生污水管爆裂事故,双方对于受事故影响期间的租金是否应当***存在争议,故中某公司未缴纳2018年3、4月份租金并非故意拖欠且事出有因,故对崔某主张的违约金不予支持。

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广州租客疫情开始前就拖欠租金，要给违约金吗？

  房东咨询:我的租客在疫情开始前即拖欠租金，现在租客以疫情系不可抗力为由继续拖欠租金，我是否能向其主张违约金？

律师解答：合同法百一十七条款规定：如果当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。因此只有在疫情发生期间产生的违约行为，法z院可以结合疫情及防控措施的影响以及当事人主张免除责任的理由综合考量。若违约行为发生在疫情发生之前，则通常不参考前款条文裁判。因此就疫情开始前即发生的违约行为，可以向对方主张违约金。

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广州以租代售的商铺托管合同超过20年租金部分能退吗？

   张静律师解答：可以。超过20年租期部分为无效合同，租金可以退还。如下面这个案件，公司辩称20年过后的几年租期是赠送的，法z院不予认可，仍判z决退还。

判z决书节选：

关于争议焦点二。凯某公司上诉主张，洪某仅***了涉案物业20年使用权的对价，后4年7个月使用期限为赠送的部分，其不应向洪某退回已收取的该部分涉案物业使用权转让款。经查，虽然涉案合同约定后4年7个月为凯某公司赠送给洪某的使用期限，但对于作为承租z人的洪某而言，其就涉案物业所***的使用权转让款建立在可以实际使用24年7个月的基础上，即该款项为24年7个月使用权的对价。出租方凯某公司作为以营利为目的的市场经营主体，其为涉案物业提供4年7个月的免费使用期限明显违背市场规律，亦不符合常理。由此，一审判z决认定凯某公司与洪某在合同中约定的使用权转让款应为24年7个月使用期限的对价，并基于涉案合同超出20年的部分无效判令凯某公司应当向洪某返还已***的使用权转让款135054.1元（359622÷24.58×4.58+365188÷24.58×4.58）并无不当，本院予以维持。凯某公司的相关上诉主张没有事实和***依据，本院不予支持。

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