广州二手房买家没有购房资格，卖家同意，合同解除算谁违约？

    张静律师解答：一般由于双方协商一致造成合同签订不完善的情况，法z院都会认定双方都有过错，互不承担违约责任。如下面这个案件，买家没有购房资格，合同约定买家可第三人过户，此情况买家存在过错。后买家取消提前还贷申请，仍然要求买家垫z资赎契。终法z院认定双方都有过错，互不赔偿。

判z决书节选：

法z院认为: 欧买家不具备广州市购房资格,虽然欧买家陈述可以过户到自己的公司或其他具备购房资格的朋友名下,但欧买家并未提交充分证据证明其将实际购房人告知胡卖家,故欧买家对于合同的不能履行存在过错。合同履行过程中,欧买家向胡卖家***定金,代缴契税及办理涉案房产产权***,但胡卖家并未将办理提前还贷的情况告知欧买家,在其已经取消提前还贷的申请后,仍然要求欧买家代为偿还贷z款违反合同约定,且其明知欧买家没有购房资格,仍然签订房屋买卖合同,对于合同不能履行亦存在过错。根据《合同法》第z一百二十条的规定:“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”。本案中,买卖双方对于合同不能继续履行均存在过错,因此,双方应对各自的过错承担责任,故买卖双方要求对方***违约金的诉z讼请求,法z院均不予支持。

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二手房中，一方违约要付房价20%的违约金吗？

  张静律师解答：看违约程度，交易时间和给对方造成的损失而定，法z院一般都会调低违约金。如下面这个案件，法官就将违约金从38万降到了19万。

关于违约责任的问题,合同约定“如买方未按照合同约定期限履行义务,卖方有权要求买方以转让总价款为基数***每日万分之五的违约金并继续履行合同,如买方逾期履行超过十五个工作日的,则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方***转让总价款20%的违约金,卖方因***所支出的律师费、诉z讼费等由买方承担。”陈卖家现根据上述合同约定请求李买家承担合同价款20%即381000元的违约金,并为证明其损失,提交了儿子陈某购买位于广州市番禺区桥南街某处房产的《认购书》、收据及退款收据。法z院认为,第z一、上述证据仅证明陈伟焯解除《认购书》,且已退回定金、首期款,不足以证实其存在实际损失,以及解除认购书与本案之间具有关联性。第二、《合同法》第z一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人z院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中,虽然李买家存在违约行为,但陈卖家未举证因解除合同而造成的损失达到381000元,结合合同履行的过程及李买家的过错程度、抗辩意见,酌情调整违约金为190500元。因李买家已***定金陈卖家一方100000元,故上述定金可抵扣违约金,李买家仍应***违约金90500元。

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广州卖家业主***办理过户适用善意取得吗？

一、卖家业主***办理过户适用善意取得吗？

  张静律师解答：不适用。此种情况下就算过户了也可以撤销。

相关法条：

《广东省人z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第八条：出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。出卖人冒用房屋所有权人名义、***等***转让房屋的,不适用善意取得的规定。

二、房屋连环买卖中如何确定买卖合同效力？

《广东省人z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第九条：房屋连环买卖中,手买卖合同被确认无效,不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权,依照善意取得的规定处理。

广州二手房卖家的配偶不同意卖房，还能继续履行合同吗？

  张静律师解答：如有证据证明卖家的配偶实际上知情并同意，则可以起诉继续履行。如无证据，则不能要求过户，只能要求解除合同并赔偿。

法z院认为，关于争议焦点二，案涉房屋能否转移登记至李买家名下。王卖家与梅某于2000年4月12日在广东省××福田区门登记结婚。案涉房屋的登记权属人为王卖家，发证日期为2007年7月24日。可见，案涉房屋的取得是发生在王卖家与梅某夫妻关系存续期间，根据《婚姻法》第十七条的规定，属于夫妻共同财产。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，王卖家擅自处分其与梅某的共有房屋，至今未得到梅某的同意及追认，在此情况下，李买家要求王卖家办理案涉房屋的过户手续，缺乏事实和***依据，本院不予支持。