广州不服宅基地房价值评估，申请评估人员出庭作证有用吗？

  张静律师解答：一般没什么用，即使申请评估人员出庭作证，说的也跟书面的异议回复差不多。如下面这个案件，当事人就申请评估人员出庭作证了，但仍然没有改变评估结果。

判z决书节选：

此外,根据李买家的申请,均某公司评估人员出庭作证,部分证言如下:评估方法是根据评估对象的实际情况来选取的,涉案的评估对象是特殊物业,是宅基地性质的物业,公开的市场交易是受限的,所以采用市场比较法是不合适的。采用成本法是因为土地、建筑物价值有相关***公布的数据作参考。测算属于留底及提供给主管部门审查用的,涉案报告没有要求提供测算过程及参数,如需要我方可提供。该项鉴定的评估费为3760元、评估师出庭作证费用为2000元。

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广州继承人之一拆除父母的宅基地房后重建，其他继承人有份吗？

  张静律师解答：无份，如果父母的宅基地房已经被拆除重建，则其他继承人不能再要求继承新建的房屋。如果其他继承人认为重建人了自己的权益，可提起侵权损害赔偿之诉。

法z院认为,首先,根据《物权法》第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。本案所涉房屋的原使用权人是张某某,建筑面积95.5平方米,后经继承变更权属人为钟某铨,钢筋混凝土4层(部分三层),建筑面积92.34平方米,总建筑面积287.03平方米。根据本案证据及陈某2、陈某、殷某、钟某1、钟某2、钟某5、钟某4、区某陈述,目前该房经拆除后重建成现状,5层,建筑面积约500平方米。也就是说,原本登记张某某、或者钟某铨为使用人的宅基地房屋已经灭失,故无法发生继承。相关继承人认为拆除房屋的继承人构成侵权的,可提起侵权损害赔偿之诉。其次,宅基地房屋的权属不能仅依据其在相关行政部门登记的宅基地使用权证的情况来简单一概论之,而应当同时结合农村自建房的特点、建房时间、实际出资情况、实际使用情况等综合因素来判定。现陈某2、陈某、殷某、钟某1、钟某2、钟某5、钟某4未提供反映涉案房屋现状的《村镇宅基地使用证》等证据,本案证据未能充分证实现有的房屋所有人情况。综上,陈某2、陈某、殷某、钟某1、钟某2、钟某5、钟某4要求继承现有房屋,缺乏依据,法z院不予支持。

广州九几年签订的宅基地买卖合同有效吗？

  张静律师解答：无效。只要没有办理宅基地证更名，就全部无效，不管是哪年签订的买卖合同.我国1990年之前民间还可以办理宅基地过户（不限户z口在本村），但***从没有明确规定说宅基地房可以买卖。所以实践中，如果1990年前买的宅基地并办理了过户的，法z院就默认合同有效。如没有办理过户的，则全部为无效合同。

判z决书节选:

关于涉讼《房屋转让合约》的效力认定问题。《物权法》百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等***和***有关规定。”涉讼《房屋转让合约》签订于1992年,一审判z决引用的《土地管理法》第六十三条规定系该法1998年修正版的规定,属于适用***不当,本院予以纠正。然而,根据1988年修正的《土地管理法》第二条关于“中华人民共和国实行土地的公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵z占、买卖或者以其他形式非z法转让土地。”及第三十八条第三款关于“出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。”之规定,可以看到***对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利,其权利的主体具有特定性,即于本集体经济***成员,宅基地使用权的这一权利属性并未因为《土地管理法》等有关***的修改而发生变更。因此,村集体经济***成员与非本村集体经济***成员宅基地上房屋合建的,合同无效。依据“房地一致”的原则,一审法z院在实体上认定涉讼《房屋转让合约》为无效合同正确,本院予以确认。