广州公寓长期出租的转让合同到底是买卖还是租赁合同？

  张静律师解答：现在很多公寓因无法过户，都只能签订20年租期的租赁合同。即使名称是买卖合同或转让合同，只要不转移房屋所有权，就还是租赁合同。

判z决书节选：

法z院认为,房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人***价款的合同。本案中,王某与富某签订的《转让合同》未约定王某有取得房屋所有权的权利,不符合房屋买卖合同的基本要素,故王某主张与富某之间成立房屋买卖关系理由不成立,法z院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让,约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用,并对转让期限到期后的使用期限进行了约定,还对受让人的出租、分租权进行了限制,上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出将租赁物交付承使用、收益,承***租金”的定义,故双方签订的《转让合同》成立房屋租赁***关系。《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第二条规定:“出就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证,现已被相关行政部门责令限期拆除,故富某与王某于2018年8月25日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。

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广州如何认定商品房的通气时间？

  张静律师解答：可以以开发商取得燃气验收证书的时间算。

法z院认为，关于涉案房屋是否具备通气条件问题。1.涉案房屋已在约定交楼时间前取得《燃气工程交工验收证书》,在取得《燃气工程交工验收证书》后即具备申请接驳通气条件,具体的接驳通气时间根据用户申请用气的时间而定。2.涉案小区的供气工程由航某公司委托东部燃气公司代为完成建设,而东部燃气公司采取何种供气方式并不由航某公司控制。现东部燃气公司明确为涉案小区提供的是LNG瓶组站供气,而对该供气方式,陈买家亦无证据证明被收取的费用比一般燃气管道供气收取的费用高,故并不影响涉案房屋的居住使用。故,陈买家主张涉案房屋在约定的交楼时间尚未具备通气条件,依据不足,本院不予采纳。

广州办理商品房收楼手续时需要看哪些***？

  1、在签订商品房买卖合同前，要认真细致审核开发商的三证（《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《商品房预售许可证》）是否齐全。因为持有三证是开发商具备房屋销售资格及日后业主办理房屋产权证的必要条件。

2、在签订合同及相关附件时，要认真阅读合同中的每一个细节，例如：交房日期、房屋产权证办理期限、通水、通电、通气及双方违约责任条款等。  

3、在收楼时，要注意收房流程。正常的流程应该是先验房再签收房。在验房时，需认真细致地对房屋的外观、内部构造进行核验，对是否开通永z久性的水、电、气、网等进行确认，并做好记录。如不具备以上条件，应拒绝办理房屋交付手续并将问题写在验房单上，要求开发商签收、解决。如开发商要求购房者交齐配套费用后才能验房，购房者可以在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样。

4、注意查验开发商的相关手续。购房者在验收房屋之前，可以向开发商索要《住宅质量保证书》《房屋竣工验收备案表》《住宅使用说明书》以及《前期物业管理协议》等文件材料。应特别注意《房屋竣工验收备案表》，该表对开发商有着严格的约束作用。

5、如自身不具备商品房买卖***知识，可进行业主集体收楼，购买同一楼盘的购房者共同聘请***律师或***房屋质量检测人员指导收楼。如此一来，既能保障购房者的权利，又能引起开发商的重视。