广州无购房资格买房，买不成房定金能退吗？

  张静律师解答：一般不能。有的购房者以开发商未尽到购房资格的审查义务为由起诉要求退房，但限购政策属于公知信息，作为成年人应自己判断。如下面这个案件，法z院就判z决定金不退。

判z决书节选：

本院认为,本案争议焦点是东某公司是否需向陈某返还30万元定金。依据已查明的事实,陈某在明知其不具备购买资格的情况下仍与东某公司签订《订购书》向东某公司购买涉案房屋,并向东某公司确认,如其未按该《订购书》约定签署《商品房买卖合同》,则需承担定金被没收的违约责任。该《订购书》合法有效,对双方均具有约束力。双方提交的微信聊天记录等证据可以证实,在签署《订购书》前后,陈某有将其名下的自有房屋进行出售以获取购买涉案房屋的资格,房资格聊天记录可以反映,在《订购书》签订之前,陈某有告知其准备出售其名下的自有房屋以便取得购买涉案房屋的资格,故东某公司与陈某的《订购书》具备实际履行的可能性,在《订购书》签订后,东某公司也给予了陈某一定的合理期间办理自有房屋出售手续,并通过其销售代表黎某跟进并催促陈某履约。

综上,导致双方未能依照《订购书》约定签订《商品房买卖合同》的责任在于陈某。据此,陈某诉请东某公司返还30万元定金不符合《订购书》的约定,不应支持。陈某以东某公司未尽到购房资格的审查义务为由,认为东某公司无权没收其***的定金,但限购政策属于公知信息,陈某有能力且有义务自行判断其是否具备购买涉案房屋的资格并合理评估相应的交易风险,东某公司对此已履行必要的提醒及注意义务,故陈某的理由不成立,本院不予采纳。

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因房屋大幅涨卖家拒绝卖房，判z决继续履行后卖家还需赔偿吗？

    张静律师解答：在房屋大幅涨价的情况下，法z院既然已判z决继续履行，在一定程度上已可弥补买家的损失，故法z院一般会降低违约金。如下面这个案件，法z院就认为买家也有逾期贷z款等轻微违约行为，终改判卖家不用承担迟延履行的违约责任。

至于迟延履行违约金。从目前我国***规定及审判实践来看,违约金的确定应以损失填平为原则。考虑到张买家在履约过程中亦存在迟延按揭申请手续等瑕疵行为,而相关行政***亦查明本案买卖双方共同委托办理按揭手续的成某公司在办理网签手续过程中,确实存在违规行为,戴卖家以此为由拒不履行合同的行为尚属情有可原;再者,从签约至今,戴卖家仅收取了张买家***的定金30万元,而张买家亦确认其在签约后即已持有涉案房屋的钥匙,故在本院判令支持了张买家继续履约即房屋过户的诉z讼请求的情况下,综合考虑到本市二手房屋交易市场中房价波动的实际情况,本院认为张买家亦无较大损失。基于上述因素,综合考虑买卖双方权益平衡,本院酌定戴卖家无需承担迟延履行违约金。一审对此处理欠妥,本院据实改判。

1、请求过户适用诉z讼时效吗？

  张静律师解答：一般情况下要使用3年诉z讼时效。但房屋已经交付使用的情况下不适用，不管过多少年都可以起诉过户。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第四十六条：房屋交付后,买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记,出卖人提出诉z讼时效抗辩的,不予支持。

2、逾期办z证或者逾期交房违约金的诉z讼时效何时起算？

四十七、买受人请求出卖人***逾期办z证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉z讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别***分别计算诉z讼时效期间。

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广州二手房买卖双方都说对方不肯履约怎么办？

  张静律师解答：法z院会根据证据、庭审内容及双方今后的履约意愿进行违约责任认定。如下面这个案件，虽然双方都无证据是对方不肯履约，但买家庭审中同意一次性付款继续履行合同，卖家却不愿意继续履行合同，终法官认定卖家违约，合同继续履行。

法z院认为，涉案合同无法继续履行的原因及责任归属。经审核双方来往函件的内容，合同双方对于履行障碍各有表述，但可以确认双方当事人终约定2017年5月19日共同前往办理网签手续。期间，也达成了以合同约定履行，即买方确定为签约人林买家的一致，但经纪方创某公司要求双方当事人签订委托手续时，黄卖家拒不同意。如前所述，《房地产买卖合同》本身明确黄卖家与经纪方有委托办理过户手续的关系，且当天配合经纪方完善手续，进行网签并不损害黄卖家的合同权益，其拒不配合的行为与其一再陈述要求按原合同履行的陈述明显相悖。结合本案对林买家购房资格的查询，除黄卖家的配合外，合同履行并无其他实质障碍。故此，结合林买家明确愿意就合同约定的购房余款一次性履行，为维护交易稳定及市场诚信，本院支持林买家继续履行合同的诉求。至于，违约责任的认定，从双方来往信息以及经纪方的确认，双方对于合同履行过程中，黄卖家明确提出了与双方书面合同约定不符的交易条件，结合上述不配合网签手续的事实，对于违约责任应由卖方黄卖家承担。