签订商品房预售合同后不想买了，解除合同要赔偿吗？

  张静律师解答：要。看合同约定和对方的诉z讼请求，还要看已经交了多少钱，只交了定金就没收定金，如还交了首付，可能还要赔偿违约金。但一般赔偿款总额不会超出购房者已经缴纳的金额。如下面这个案件，购房者交了16万。单方解除合同，商品房预售合同约定的违约金是房价的20%，如按这个标准计算，就超出16万了，于是法官调整了违约金为房价的10%，这样刚好14万6，购房者还能再退1万4。

判z决书节选：

《广州市商品房买卖合同（预售）》约定第二期首付房款应于在2018年12月10日前缴纳，但洪某至今未交纳第二期首付房款，构成违约，达到合同约定解除条件，应当承担相应的违约责任，中某公司诉请解除涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》，于法有据，本院予以支持。中某公司主张违约金计算方式为《广州市商品房买卖合同（预售）》的交易总价×20%+《商品房装修合同》的装修及配套服务费用×20%。涉案《商品房装修合同》并非双方当事人真实意思表示，故中某公司要求依据涉案《商品房装修合同》第8.2条主张全部装修及配套服务费的20%的违约金，依据不足，本院不予支持。根据涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议6.2条约定，洪某违约导致合同被解除，应向守约方中某公司***违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算。洪某在答辩中申请调整违约金至中国人民银z行同期同类存款利率计算，综合涉案合同履行情况、洪某逾期违约情况、中某公司的实际损失情况，本院酌情确定洪某按照《广州市商品房买卖合同（预售）》中交易总价1469796元的10%即146979.6元向中某公司***解约违约金。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，房产确权案件及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州公寓长期出租的转让合同到底是买卖还是租赁合同？

  张静律师解答：现在很多公寓因无法过户，都只能签订20年租期的租赁合同。即使名称是买卖合同或转让合同，只要不转移房屋所有权，就还是租赁合同。

法z院认为,房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人***价款的合同。本案中,王某与富某签订的《转让合同》未约定王某有取得房屋所有权的权利,不符合房屋买卖合同的基本要素,故王某主张与富某之间成立房屋买卖关系理由不成立,法z院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让,约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用,并对转让期限到期后的使用期限进行了约定,还对受让人的出租、分租权进行了限制,上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出将租赁物交付承使用、收益,承***租金”的定义,故双方签订的《转让合同》成立房屋租赁***关系。《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第二条规定:“出就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证,现已被相关行政部门责令限期拆除,故富某与王某于2018年8月25日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。

广州购房人逾期付款，开发商能解除合同吗？

  张静律师解答：买受人已经***标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民z法z院不予支持。

虽然《某华庭装修合同》约定在叶买家未能按期***购房款和装修款,逾期超过30天后,宝某公司有权解除《商品房买卖合同》《某华庭装修合同》。但《z高人民z法z院关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第三十六条第z一款规定:买受人已经***标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民z法z院不予支持。在叶买家已经***百分之七十五以上购房款,履行了《商品房买卖合同》约定的主要义务的情况下,法z院认为宝某公司与叶买家之间的房屋买卖合同不解除为宜,并对宝某公司提出解除合同为基础的相关诉z讼请求均不予支持。

广州起诉解除认购书退定金官司要注意什么？

  张静律师解答：实践中只要证明双方曾就签订正式商品房买卖合同协商过，是因为某条款无法达成一致才无法签订的，定金就都可以退，但就具体是什么事情无法达成一致，原告需要举证，如没有任何证据证明此事发生过，则可能败诉。如下面这个案件，原告起诉退定金的理由是开发商要求***签订《装修合同》，但却拿不出任何的证据证明该事实，终法z院以原告举证不能判z决其败诉。

法z院认为，赵某本案诉请珠某公司双倍返还定金共计100000元及***的问题。因赵某、珠某公司签订的《楼宇认购书》明确约定了赵某应在2016年8月28日前向珠某公司***涉案房屋的首期房款870241元，逾期未***的，珠某公司有权解除《楼宇认购书》并没收赵某已缴纳的定金。此后，珠某公司多次催促赵某履行认购书的义务，但赵某均未依约履行***首期房款等。赵某抗辩因为珠某公司要求***签订《装修合同》导致未签订《商品房买卖合同》，赵某有正当理由不交付首期款，珠某公司构成违约，应向赵某双倍返还定金并******。但赵某未对此提供充分证据证明，理应承担举证不能的***后果。判z决驳回赵某诉z讼请求。