怎样才能做好物业管理

　未来物业行业市场的竞争，将取决于人才的竞争，物业管理作为物业管理项目团队负责人，肩负着企业生存、成长、壮大及促进行业良性发展的重要使命，其综合素质尤为重要。

　　一、良好的职业道德素质:

　　1．职业道德行为。职业道德是指从事一定职业的人，在职业活动的整个过程中一定秉承和遵循的职业思想、行为规范和行为准则；

　　2．职业道德修养。物业管理师职业道德修养，是指在物业管理与服务过程中，坚定自己的职业选择，不断加深对物业管理行业的认识，树立服务意识、质量意识，并以此指导升华自己的言行，从而达到使管理公司满意、业主满意、自己满意的理想境界。

　　二、良好的学习教育基础：物业管理师作为管理人员所面对的是高思维、高智商、高知识、多想法的复杂群体，文化基础及丰富的知识直接影响了其思维的逻辑性、处理问题的多方面性、反应的灵敏性，尽而成为其带领团队完成管理职责，取得不凡成就的重要因素。

　　三、具有丰富的物业管理实践经验：物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、化原则进行管理。物业管理师应对物业经营管理活动从前期介入开始到正常运营管理有着多方面丰富的全程操作及实践经验。

哪些情况下可以拒交或少交物业管理费：

1、对于不在业主缴纳范围内的，业主可以拒绝缴纳。

2、服务质量过差可暂时拒交。

3、提供未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交不住未必全交：正常的物业费用缴纳从交钥匙的第二个月开始。收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费；入住后（含房屋装修），但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%缴。

现房：现实问题仔细问

对于现房购房者来说，许多现实问题已经可以初见端倪，一定要四处走走、问问，把可能的角落都考察到：

1、看物业公司对小区情况的熟悉程度。房屋开发完所有资料都必须提交物业，物业公司应该掌握房屋从开发到交付的手资料。物业公司素质怎么样，从工作人员对小区的熟悉情况就能看出端倪。可从物业公司的接待态度上看出这个公司的物业服务态度。

2、看小区绿化修剪是否整齐，楼道清扫是否干净，非小区居民和车辆进出小区保安是否有登记。从这些方面可以衡量物业公司的日常工作是否到位。

3、看物业费收缴率。通常业主表达对物业公司不满的直接行为就是拒缴物业费，如果商品房小区物业费收缴过低，说明业主对物业公司的意见较大，双方矛盾较多，对物业公司的服务水平就要打个问号。***公房小区则例外，因为物业收缴率低由多方面因素造成，不能用这个标准衡量物业服务水平。

如果有耐心听当事各方的诉说，我相信大家都是一肚子的苦水老半天倒不完。物业管理方觉得自己到处查漏补缺，忙得不亦乐乎还未必能赢得业主的尊重，动不动就遭到不交物业费的威胁；业主觉得自己掏钱买下这个房子，同时也就是买下了这里几十年间可以放心的居住环境，所交的物业管理费也当然要为自己换来一个舒心，当自己的现实问题得不到解决的时候，不交物业费也就成了表达不满的途径。而夹在这中间的业委会，地位其实很尴尬。说起来是代表业主的，但是实际上未必代表得了；说起来可以向物管方表达诉求，但是实际上表达了人家也未必会听。这个千头万绪的纠结，只要一方咬住了不松口，要解开谈何容易！