实质性——商业模式，商业模式是投1资行业很重要的研究课题。大千世界，变化万千。经济活动中也出现过各式各样的商业模式，商业模式的本质是联接，即经济主体、人、资源、信息之间的链接方式。我们做投1资的一个重要工作是描述企业的商业模式，核心是盈利来源的本质。搭建商业模型，需要建模进行量化表达（建模是投1资的基本功，不展开叙述，有机会另写一篇）。

内部交通要主动线清晰。垂直交通要创造双首层、三首层的概念，以及通过高层的电梯直达高楼层。不同性质的商圈，竞争环境、辐射范围不一样。在做项目时，首先将项目跟城市商圈图对照一下，把项目的商圈位置点出来。根据项目的性质、可辐射的范围来对应项目的开发量，纠正越大越有规模的误区。市级商圈很集中，辐射力***强，可以达到全市范围，项目价值分析及资金管理实施细则，价值很高。

相对估值法，特点是主要采用乘数方法，较为简便，如PE(price/eps)估值法、PB(PB=Price/Book(市净率))。就是每股1市场价格除每股净资产的比率。)估值法、PEG(PEG指标(市盈率/盈利增长率) )估值法、EV/EBITDA（EV/EBITDA：企业价值与***、税项、折旧及摊销前盈利的比率）估值法。绝1对估值法，特点是主要采用折现方法，较为复杂，如DCF(Discounted Cash Flow)现金流量折现方法、期权定价方法等。

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