上世纪八十年代初，徐***在南京大学毕业后，来美国深造。历经十年寒窗，他终于获得电子工程博士***，并在密西西比州一家大学谋得教职。１９９７年，徐***在他工作的大学获得终身教职，成了名副其实的***，夫妻二人便商量购买一幢四卧室的大房子。经过两个多月的寻找，徐***夫妇***后看中了一处两层楼房。房子是砖木结构，有四个卧室，两个半浴室，外面花草葱茏，绿树掩映，环境安全。徐太太***次来看房子，就喜欢上了。徐***夫妇曾在电视上看到过本州有些房子受白蚁侵害的报道，白蚁生命力极强，以木头为食物，不断吞噬，直到把整座房子的木结构吃空，而且房子一旦受到白蚁侵害，便很难***。在一次看房时，徐太太发现客厅和卧室的墙上有些修补过的小洞。她便问卖房者琼斯夫妇，这是不是白蚁所致。琼斯先生解释说，那是一次厨房漏水造成的，但是，漏水的问题早已经解决了。琼斯夫妇要价十四万美元，双方讨价还价后，以十二万五千美元成交。徐***夫妇赶在秋季开学前搬进了新居。然而，搬进去不久，徐***夫妇便觉得这幢房子有些不对劲儿。他们先是在地下室发现了一本治理白蚁的手册，然后，又发现墙上陆续出现了一些小洞。一次偶然的机会，徐太太从邻居那里得知，这幢房子一年前曾经杀过一次白蚁。当时，工人用塑料布把整幢房子蒙住，在里面释放***杀白蚁，引来许多邻居观看。毫无疑问，这幢房子曾经害过白蚁。而且种种迹象表明，尚有存活的白蚁在里面活动。徐***夫妇大有受骗上当的感觉，房子的价值大跌不说，要修好被白蚁蛀坏的部分至少需要四五万美元。但琼斯把责任推得一干二净，说房子已经卖出去了，不管新房主在房子里面发现了什么都与他不相干。徐***夫妇无奈，只好雇律师打官司。律师调查发现，这幢房子在过去二十年中曾经有过三次白蚁防治的记录。
在法庭上琼斯先生争辩道，虽然白蚁令房子贬值，但他不应为此负责，因为他作为卖主没有责任向买主公开白蚁的情况。这样，法庭辩论就集中在琼斯到底有没有责任向徐***公***子害白蚁的情况。美国各州的普通法均规定，在涉及欺诈的情况下签订的合同属于无效合同。在徐***诉琼斯案中，虽然法庭承认的事实不足以构成欺诈，但足以构成隐瞒。按照密西西比州的普通法，房子的卖主有责任向买主公开实质性的事实。换言之，在涉及隐瞒的情况下签订的购房合同，只有在卖主向买主隐瞒了实质***实时，法庭才有可能令卖主赔偿损失。所以，要回答琼斯是否有责任向徐***公开白蚁的情况，法庭必须先确定这幢房子害白蚁的情况是否属于“实质***实”。法庭提出，要决定一件事实是否具有“实质性”，必须看这件事实在买主决定购买时是否起到了举足轻重的作用。因为白蚁会令房子急剧贬值，所以买主对闹白蚁的房子避之唯恐不及，***会主动以正常房子的价格购买闹过白蚁的房子。徐***夫妇也在法庭上作证，表明如果他们知道琼斯的房子闹白蚁，***会购买。因为房子是否闹白蚁在徐***夫妇的购买决定中起到举足轻重的作用，所以琼斯隐瞒的白蚁情况属于“实质***实”。
    由此，法庭***琼斯有责任向徐***夫妇公***子闹白蚁的情况，琼斯向徐***隐瞒白蚁情况，等于没有履行自己的责任，所以，琼斯必须赔偿因隐瞒而给徐***造成的损失。***后，此案以琼斯同意向徐***夫妇退还三分之一的购房款而告终。
[***要点]
●制订合同中的商事上的***陈述是事后可以要求合同无效的理由，一般地说不作为不能构成侵权的基础。
●但是***陈述对于合同必须是实质性的。
摘自《美国***呼悠谈》
美国张哲瑞律师事务所编撰
中国友谊出版社出版－成都绿保白蚁防治中心

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