1、超出两年未动工开发建设，东莞住宅用地，未建有厂房的土地，不能直接办理转让过户手续，必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权;或足额收取闲置费后，再另行安排新工业项目。

2、超过出让合同约定开工时间又未超两年的，并且***(扣除土地成本)未达到***总额25%的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后，收回土地使用权。

工业用地如何变更住宅？

可以变更，不过按目前的形式估计操作起来难度较大。主要现在变更土地用途没有特别充分的理由，转让住宅用地，一般是不会批下来的，因为***现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，商服住宅用地，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险。

工业用地出售有哪些程序？

确定用地条件。市***召开联席会议，根据预申请确定的用地项目，***国土、城建、环保、发改、外经、招商等部门及有关镇（街道、经济开发区），根据有关******，确定土地利用条件以及上报地块。

***进行土地报批。对各相关单位签署意见的用地，由市国土局***进行权属确定、测绘、清点青苗及附着物，并与被用地单位及个人签定补偿协议，及时***上报审批。省***批复后，发布二次公告，城镇住宅用地转让，在3个月内拨付到位，相关镇（街道、经济开发区）及村庄在补偿到位后1个月内清障结束。

１、商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为４０年。

２、工业用地是指***设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。商业用地与工业用的区别，工业用地通过划拔方式取得，而商业用地采取拍卖、招标的方式取得。综合用地是指科研、写字楼、会展、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。

３、后两者的区别是地价不同（工业用土地价格低、商业用地价格高），使用权年限不同（工业３０年、商业４０年）；土地使用性质不同（***规定不允许违反用土性质使用土地，即不允许在工业用地上从事商业活动）；区位不同（商业在市区内、工业在市郊或接近市郊）。　

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