无偿划拨工业用地如何协议转让（是否需要补交出让金），转让费用有哪些，应谁承担，土地出租，依据什么标准。

划拨工业用地要转让的都要交土地出让金的。

补地价是指国有土地使用者因改变用途等而向***补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类：

①土地使用者改变用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件;

②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期);

③土地使用者转让、出租、划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，土地出租中介，补交土地使用权出让金。)

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，养殖土地出租，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，私人土地出租，土地使用权由***无偿收回。如果正府同意续期，那就得补交地价。按目的的地价政策，得按市场地价补。

为什么商业用地的使用年限比住宅用地与工业用地的使用年限都要短？

商业用地的使用年限是40年，住宅用地的使用年限是70年，工业用地是50年。

目前来看，商用和工业用地到期后的是否延续问题至今都未出台任何相关***政策，之所以商用地低于工业用地也是为了能够使商业用地这一价值更高的土地这类资源能够得到更好的优化配置和流转，从而促进土地利用的效率。

工业用地如何分类？

一类工业用地

对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业缝纫工业工艺品制造工业等用地

二类工业用地

对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业制造工业纺织工业等用地

三类工业用地

和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业冶金工业大中型机械制造工业化学工业造纸工业制革工业建材工业等用地

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