商业用地的价值为何比住宅用地的价值高？

房地产的价值，本质上是权益的价值。比如同是住宅，东莞土地出租，一个有***，一个没有***，毫无疑问，有***的房子值钱一些，因为前者业主对房产拥有完全的权益，可自住，可买卖，可，可出租;而后者，仅有自住的权益，当然也可以出租，但不能，买卖。

如果你明白了上面的原则，你的居住房虽然可作用商业经营，但权益比纯商业房地产的少一些。比如办营业执照，有的地方禁止办，有的可以办，但很难。时，***也不敢按商业价值放贷，山林土地出租，因为存在政策风险。另外，如果你要将***改成商业性质，你得向***交一大笔补地价，这就是居住用地和商业用地的差价。

对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前地价之差，即

补地价=改变后的地价-改变前的地价

其中，对于单纯提高容积率或改变用途并提高容积率的补地价来说，工业土地出租，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率为原容积率，则补地价的数额为：

补地价(单价)=现楼面地价×现容积率-原楼面地价×原容积率

补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积

如果楼面地价不随容积率的改变而改变，即：

补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率-原容积率)

无偿划拨工业用地如何协议转让（是否需要补交出让金），转让费用有哪些，应谁承担，依据什么标准。

划拨工业用地要转让的都要交土地出让金的。

补地价是指国有土地使用者因改变用途等而向***补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类：

①土地使用者改变用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件;

②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期);

③土地使用者转让、出租、划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金。)

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