房地产中介活动具有内容的服务性，房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。这个行业的产品就是服务，服务的质量、水平标志着产品的质量、水平。在整个服务过程中，中介机构既不占有商品也不占有***，集体工业用地，主要是依靠自己的***知识、技术、劳务等为房地产各种部门提供中介代理和相关服务。

房地产中介服务的这种特点容易引发两类问题：一是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任，购买工业用地流程，在提供短期服务的过程中以获取佣金作为目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益；二是在中介行业竞争激烈的情况下，由于中介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益，如经纪人町能被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等。

工业用地转商业用地条件

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关土地行政主管部门同意，报原批准用地的批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，工业用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

1、改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。

2、如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

工业研发用地是工业用地吗？

工业研发应为对工业用地的一个限定。通常会表述为工业用地（工业研发）

工业研发用地属于工业用地，别的城市情况不知道，北京市专门下发了北京市城乡规划用地分类标准，标准号DB11/996-2013，30亩工业用地多少钱，查询相关文号，里面有详细解释。目前开发区的很多用地编号M4的都是这种地。

2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。***人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。3、土地***。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地***的***义务人，转让非国有土地和***以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地***。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

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