广州农村集体土地贷z款 转让过户打官司找律师

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州农村集体土地可以吗？

我们厂是一个村办企业，为了扩大再生产，现准备以厂房和工厂后面一片空地作为物向***申请担z保贷z款。可有人说我们厂的土地使用权属于集体土地使用权，不能。请问，农村集体土地使用权可以吗？

律师解答：

根据《中华人民共和国担z保法》第三十七条规定，不得的财产有：“（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外……”《担z保法》第三十四条第五项：人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可设定；第三十六条第三款：乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独，以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物的，其占有范围内的土地使用权同时。根据上述规定，农村集体的土地使用权是不能单独的，能作的于人依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业的建筑物及其占有范围内的土地使用权。所以，你们工厂后面那片空地的使用权是不能的，但你们厂的厂房及其占有范围内的土地使用权是可以的。关于房屋回购的性质实践中存在3种观点:第1种观点认为属于流质契约，应认定为无效。办理时应注意以下四个问题：

1.登记要以土地使用权登记为前提条件。乡村企业集体土地使用权企业须在县级人民A***土地管理部门办理登记手续后方能设定。

2.在前须得到被土地的集体土地所有者书面同意。书面同意文件应包括：在实现权时，同意按***规定的土地征用标准补偿后转为国有土地。

3.在办理乡村企业集体土地使用权时，土地管理部门还应核定通过拍卖物实现权时应补交的土地使用权出让金额。

4.因处分财产需要改变乡村企业集体土地使用权的性质时，应当由土地管理部门依法先办理征A地手续。将的土地转为国有，然后再按划拨国有土地使用权的办法进行处理。

广州买房过程中可能遇到哪些风险？律师陪购有什么作用？

广州买房过程中可能遇到哪些风险？律师陪购有什么作用？

随着房地产市场的持续升温，购房置业成立了居民人生第z一大事。由于房地产市场还不够健全，目前房地产开发企业处于有利地位以及二手房交易市场还存在很多不规范的行为，不少房地产公司及卖方利用其优势地位，在商品房买卖合同中制订有利于己方的格式条款，并强迫购房者接受。面对形形色z色的购房陷阱，购房者防范风险的能力并不强，尤其是缺乏购房经验。根据此通知的精神，农民工落户城镇仍然可以拥有宅基地，仍然对承包的耕地、林地、草地享有承包经营权。因此，购房者如果没有房地产***人士的指导帮助，抱着侥幸心理同开发商、二手房卖方协商购房，将面临巨大的风险。我们推出商品房买卖律师陪购服务，就是要通过律师的***服务，来防范商品房买卖中的交易风险，揭穿“霸王合同”，切实维护购房者的合法权益。

房产交易中存在的***风险

1、使用假房z本进行欺诈

有很多为谋取暴利，通过租赁手段将房子租到手后，再制作假房产z证，然后以较低的价格将房子快速出***携款消失。

2、产权过户风险

　　根据广州现有的二手房的产权情况来看，产权主要有以下几类：已购公房、二手商品房和二手经济适用房还有小产权、央产、军产、校产、乡产等等，对其上市的要求也不尽相同，此外产权房是否即将***、是否已经或涉案等也都是影响房屋能否上市的因素。有些买方都已装修入住了，过户手续却迟迟无法办理。那么，对占用期间的房屋应当***使用费吗，使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还。

　　3、无效交易风险

　　在二手房交易中还存在着无效交易行为，比如：夫妻双方为共有人的房产，其中一方背着另一方将房屋交易，待另一方知道后致使交易无效，而房款已被卖房人用了，因而对购房人造成损失。

　　4、***风险

　　很多购房者尤其是外地来京购房者，对广州的规划和***情况不了解，再碰到不负责任的中介或房虫，买到将要***的房子，装修费赔了不说，还落得个无家可归的境地。

　　5、中介风险

如果购房者或是卖房者不幸遇到黑中介，就可能会钱、房两空，黑中介卷款潜逃的事时有发生。

二、预售商品房律师服务的工作内容

1、针对性提供购房知识及房地产******咨询；

2、审查开发商售楼资质、***；

3、陪同看房、审阅售楼资料

4、对拟购房产是否存在、查封等权利限制状况进行调查

5、审查、修改、补充购房认购书

6、审查、修改、补充购房合同

7、代理购房者与房产商（或者出售人）谈判、签订购房合同

8、为购房合同提供律师见证服务

9、***购房登记、产权登记手续

10、***个人住房、商业用房贷z款手续

11、***房屋验收交接手续

12、起草、审查、修改装饰装修合同

13、起草、审核装饰装修项目清单及购买相关材料清单

三、二手房买卖律师服务的工作内容

1、提供购房***咨询

2、对拟购房产的权利人及是否存在、查封等权利限制状况进行前期调查

3、审查、修改、补充购房意向书、居间合同、定金合同、房地产买卖合同

4、***产权过户登记手续

5、***个人住房、商业用房按揭贷z款或转按揭贷z款手续

6、购房资金监管

7、***水、电、煤、有线、宽带、电话过户或开通、落户等手续

8、起草、审查、修改装饰装修合同

9、起草、审核装饰装修项目清单及购买相关材料清单

10、律师还将审查二手房有无下列禁止买卖情形：

（1）***和行政***依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；

（2）已被***有关***依法收回土地使用权的；

（3）权属有争议的；

（4）未依法登记领取权属证书的；

（5）列入动***范围的；

（6）***、行规规定禁止转让的其他情形。

广州二手房买卖中卖房人不迁走户A口，买家可以起诉吗？

当前，户A口仍然是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。例如部分购房人高价购买学区房的主要目的就是为了子女就学，因此户A口能否如愿迁入对于购房人影响重大，部分房屋买卖过程中会对于户A口的迁移问题作出详细的约定。但由于户籍管理属于公z安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，法A院无权干涉。故对于买受人起诉要求出卖人迁出户A口的，无论当事人在买卖合同中就户A口迁移事宜是否作出了约定，法A院均不会受理，已经受理的，亦应裁定驳回起诉。实践中，有很多地方***已经给对落户城镇的农民原在农村取得的宅基地进行了登记发证。

法A院不受理房产***中的户A口问题，买房人如何***？

户A口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围，但迁移户A口确系一项合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于违反户A口迁移约定时，买受人可以在合同里约定违约赔偿责任，依照合同约定主张出卖人***违约金或赔偿损失的，应属于民事案件的受理范围，此种情况下对于买受人的请求应予支持。第2种观点认为属于约定解除权，一旦开发商回购条件成立，开发商发出回购通知，双方合同解除。

广州房屋买卖协议没有网签是否就不生效呢？

二手房买卖，通常由中介***买卖双方对房屋买卖的价格、付款期限、付款方式、中介费用等内容进行协商，达成一致后签订书面的三方房屋买卖协议，各权利义务主体根据协议约定完成网签、贷z款、资金托管、过户等手续。如果在签订房屋买卖协议后双方即产生矛盾，没有进行网签，那么之前所签订的房屋买卖协议属于购房意向还是生效的买卖合同呢？若卖方明知房屋不能办理z***贷z款却隐瞒这一事实，买方***终不能办理z***贷z款，导致购房目的不能实现，则买方有权解除购房合同。

近日法A院审结一起房屋买卖合同***，买房人主张签订的书面协议只是意向，只有网签的正式房屋买卖合同才对双方有约束力，未获得法A院支持。

方女士将自己的房屋出售给华先生，华先生***1万元定金后就再没付款。方女士诉至法A院，要求判令华先生按合同约定***违约金5万元。华先生辩称其与方女士签订正式的存量房买卖合同，即网签合同之前，方女士无权要求其***任何款项。

法A院经审理认为，双方签订的《房屋买卖协议》中约定了房屋的基本情况、房屋性质、情况、成交价格等不违反******、行规的强制性规定，已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。

根据《房屋买卖协议》的约定，华先生需先向方女士***30万元用于注销权、拿回产权证，然后双方办理资金托管过户手续，故华先生应当在合同约定的办理资金托管与过户手续前***30万元。现因华先生未能履行上述义务，方女士可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定解除合同。由于华先生违约导致合同解除，应当根据约定承担房价3%的违约金。故华先生向方女士***违约金5万元。也就是说房子的所有权是永z久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的。