广东省转让农村土地承包经营权相关规定

土地承包经营权的转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权移转给他人的行为。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的农户。

　　土地承包经营权转让不同于转包、出租和互换。转包和出租，转包人和出租z人与发包人的承包关系没有发生变化，转包人与出租z人也不失去土地承包经营权。出租是指土地承包经营权人作为出租z人，将自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分租赁给本集体经济组织以外的单位或者个人耕种，并收取租金的行为。互换土地承包经营权，承包人与发包人的关系虽有变化，但互换土地承包经营权的双方只不过是对土地承包经营权进行了置换，并未丧失该权利。而转让土地承包经营权，承包人与发包人的土地承包关系即行终止，转让人也不再享有该土地承包经营权。

　　根据农村土地承包法的规定，转让土地承包经营权应当符合以下条件：

　　1．转让人有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源。土地承包经营权的转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权移转给他人的行为。土地承包经营权是农民基本的生活保障，因此，有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，才可以转让土地承包经营权。如何判断“有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源”，实践中可根据具体情况确定，比如已成为国z家机关工作人员等。

　　2．经发包人同意。转让土地承包经营权耍经发包人同意，而不像转包、出租、互换只需向发包人备案。一是，转让土地承包经营权，使得原有的承包关系终止，发包人与受让方要确定新的承包关系。但是为了使土地能正常使用，在司z法实践中如何承包合同自签订之日超过一年或虽未超过一年，但承包人已实际做了大量投入的，对于上述请求人民z法z院不予支持。尤其是将土地承包经营权向本集体组织以外的农户转让，发包人与受让方的关系也不再是集体经济组织与其成员的关系。同时还关系到受让方是否符合法律规定的主体资格，是否具有承包经营的能力。二是，转让土地承包经营权，将使承包人失去土地承包经营权，也即失去在农村的生活保障。如果由承包入随意转让，就可能出现某些人为了欠债还钱或者游手好闲将土地承包经营权转让。因此，转让土地承包经营权，经发包人同意是必要的。同时，对符合法律规定的条件转让的，发包人应当准许。

　　3．受让方是从事农业生产经营的农户。一是，受让方必须从事农业生产。根据我国相关法律法规的规定，以下合同属于无效的土地承包合同：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立土地承包合同，损害国家利益的。从事工业、商业等生产经营的人不得成为土地承包经营权的受让方。二是，受让方是农户。企业、城镇居民等非农户不能成为受让方。要求受让人是从事农业生产经营的农户，可以保证土地的农业生产用途，满足其他农户对土地这一生产资料的需求。

　　承包人转让的土地承包经营权，可以是全部也可以是部分。对于已经转让的，不论是全部转让还是部分转让，受让方都应与发包人确立新的承包关系。对于未转让的部分，原承包人与发包人应重新调整承包关系，变更原有的承包合同。

广州没有经过村民同意将集体土地厂房出租合同有效吗?

律师解答：无效。出租集体土地或上盖房屋必须经过社员大会讨论决定

法z院认为：某四社是集体经济组织，涉案厂房属被告某四社成员集体所有，根据《中华人民共和国村民委z员会组织法》第二十四条第z一款第（八）项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的事项涉及村民利益，需经村民会议讨论决定方可办理。因此，本案争议焦点：涉案合同是否经过社员大会讨论决定。个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政z府或者县级以上人民政z府处理。徐某提供的社员签名表原件没有明确地块性质，没有落款时间，也没有明确合同主体及合同具体内容，表决事项不明确，难以证明涉案合同经社员大会表决通过。而且同一份社员签名表适用于徐某与某四社签订的三份合同，明显存在不合理。因此，对徐某主张涉案合同经过社员大会表决通过的意见，法z院不予采纳。因涉案合同未履行民主决议程序，损害了某四社全体成员的合法权益，故依法确认某四社与徐某2011年7月18日签订的《租赁厂房使用协议书》无效。

综上所述，原审法z院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国村民委z员会组织法》第二十四条第z一款第（八）项的规定，判z决如下：“确认被告广州市白云区某经济合作社与被告徐某于2011年7月18日签订的《租赁厂房使用协议书》无效。承包方流转土地承包经营权，除法律有特殊规定外，按照有关家庭承包土地承包经营权流转的规定处理。

村民会议可以让家人代签吗？

律师解答：不可以。村民会议或村民小组会议必须到会的本人签字。只有村民委z员会选z举的时候可以让家人带投z票，且每位村民z多只能接受3个人的委托进行投z票。

相关法律规定：

《村民委z员会组织法》第二十二条：召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。

召开村民会议，根据需要可以邀请驻本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席。

《村民委z员会选z举规程》第六章三、办理委托投z票：登记参加选z举的村民，选z举期间外出不能参加投z票的，可以委托本村有选z举权的近亲属代为投z票。每一登记参加选z举的村民接受委托投z票不得超过三人。提名为村民委z员会候选人的，不得接受委托。本案中，王某与李某的承包地块临时互换使用，虽经双方协商一致，但既没签订书面合同，也没经李庄村委会备案，因此，他们的口头互换协议存在法律瑕疵。　委托投z票应当办理书面委托手续。村民选z举委z员会应当及时公布委托人和受委托人的名单。　受委托人在选z举日凭书面委托凭证和委托人的参选证，领取选票并参加投z票。受委托人不得再委托他人。

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