网络上购买法z院拍卖房的流程怎样？

1、竞买人自行在淘宝网上实名注册。如参与竞买人需联名竞买的，因淘宝网无法注册联名账户，联名竞买的竞买人须共同到法z院执行局办理共同出资参与拍卖申请和委托拍卖手续。因不符合条件参加竞买的，竞买人自行承担相应的***责任。

2、竞拍前竞买人的***宝账户中应有足够的余额***拍卖保证金。竞买人在对拍卖标的物第z一次确认出价竞拍前，按淘宝系统提示报名缴纳保证金，系统会自动锁定该笔款项。拍卖成交的，本标的物竞得者（以下称买受人）锁定的保证金将自动转入法z院指z定账户，其他竞买人的保证金在拍卖后即时释放。律师解答：如租赁合同（前提是真实租赁关系）在抵z押权设立前签订，则买卖不破租赁，该租赁合同继续有效，租客此后应将租金***给新的产权人。拍卖未成交的（即流拍的），竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时释放，保证金锁定期间不计***。

3、拍卖成交后，买受人应在拍卖公告中规定的时间内将拍卖成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入法z院指z定账户。法z院确认上述款项到账后，将出具相应***文书并送达相关职能部门，再通知买受人（本人携带身z份证原件及复印件）到法z院办理有关手续。

法z院解除查封手续需要一定时间，拍卖标的物相关权证原件无法取得或存在担z保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间会延长。

8、买受人逾期未***价款，法z院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后因买受人违约未***价款的，预交的保证金暂予扣留。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价及其它合理费用损失，由原买受人承担。法z院可以直接从其预交的保证金中扣除。第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。扣除后保证金剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交，拒不补交的，法z院强制执行。

10、买受人签收相关***文书后应及时联系承办人交接标的物，并自行办理过户手续，逾期不办理的，买受人应***由此产生的逾期滞纳金等费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵、缺陷、损毁等均由买受人承担，法z院概不作多退少补。但也存在***风险，如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长，就会拉低买家的***回报率。

广州买法z院拍卖房要注意哪些问题?

　　律师解答：担心房子“货不对板”?准备工作一定要做足。拍卖信息通常通过媒体公告进行发布，***人***z院资产网也会有相关汇总。

　　找到“心水”房子后，一定要到现场看房，了解房屋产权使用年限、房屋质量、原业主是否迁出、租赁是否到期等。曾有市民在房产过户后碰到原业主拒不执行的情况，虽然后可通过法z院强制实行来维护购房者权益，但过程比较麻烦。松某公司通过拍卖方式购得涉案房屋并办理了房屋的产权过户手续，取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。此外，竞拍前要了解房屋是否存在费用拖欠情况，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等，这部分费用在拍卖前并不会公布，终由购房者承担。

　　想知道房子笋不笋，光看起拍价还不行。拍下一套房产，购房者除了要承担拍卖价外，还要算上二手房税费、拍卖行佣金和其他欠费。其中，二手房税费包括1.5%的契税，房产未满5年需交5.5%营业税、交增值部分20%个人所得税;佣金费一般按拍卖价的5%~10%算;其他费用指房屋之前欠下的物管费、水电费等。10、买受人签收相关***文书后应及时联系承办人交接标的物，并自行办理过户手续，逾期不办理的，买受人应***由此产生的逾期滞纳金等费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。有些房产如果以前没有过户，还要缴交两次过户费用。

广州购买拍卖房后，起诉***房屋使用费的标准如何计算？

张静律师解答：实践中都是按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算（网上可查询，如不会查询请找律师帮忙查）。即使没有租赁合同等证据，法z院也应按***公布的标准计算使用费。如下面这个案件，一审法z院花都区法z院以原告没有举证证明租金标准而没有支持使用费，二审法z院改判了，认为即使没有证据证明房屋租金，也没有申请评估租金，也应当直接按房管部门公布的同地段租金标准计算使用费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判z决如下：一、被告郑某、陈某于本判z决生效之日起30日内向原告王某腾空交付位于广州市白云区骏×街×号30×房。另，如房管部门公布的租金标准里没有涉案房屋楼盘的标准，则可能要申请评估租金标准。

判z决书节选：

本院认为：冷某梅通过参加司z法拍卖方式获得涉案房屋的所有权，而李某未能提供其继续使用涉案房屋的合法依据，故冷某梅主张李某***占用涉案房屋期间的使用费合理合法。至于房屋使用费计算标准问题，冷某梅在诉请中已提出计算标准的依据，虽然李某有异议，但并无提出相反证据反驳该标准过高，故冷某梅在原审主张的房屋使用费计算依据应予采纳，无需再行鉴定评估。因此，本院认为，李某应向冷某梅***从2013年1月16日至交还涉案房屋之日止的房屋使用费，使用费以涉案房屋建筑面积122.49平方米为基数，按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算为宜。鉴于冷某梅在原审诉z讼中明确其主张使用费为9800元，故房屋使用费以不超过上述数额为限。通常情况下，拍卖行会公开标的展示时间，***意向买家统一看房，让买家实地具体了解房屋的基本状况。原审法z院认为冷某梅未能举证证明其房屋占用使用费的计算标准，且以不申请评估鉴定为由驳回冷某梅该诉请不妥，本院予以纠正。