广州二手房卖家未完全披露房屋抵z押情况，买家可以解除合同吗？

律师解答：二手房交易中，卖家需要完全披露房产的抵z押、查封等情况。下面这个案件中，卖家只披露了房屋有抵z押，且房屋买卖合同明确约定了涂销抵z押的期限。后买家发现卖家不只有银z行抵z押，还同时抵z押给了个人，买家认为对自己没有保障，起诉解除合同。基于以上分析，对两原告有权没收买方已付定金及楼款共10万元不予退还的相应诉求，不予支持。后卖家在合同约定的抵z押涂销期限内涂销了全部抵z押，法z院判z决驳回买家要求解除合同的诉z讼请求。

判z决书节选：

法z院认为： 关于姚某（买家）要求撤销《合同》的诉请。在本案中，姚某称双方签订《合同》时李某（卖家）表示涉案房屋存在银z行抵z押贷z款，并没表示涉案房屋存在抵z押给个人的情况。李某与合某公司确认当时没有明确是抵z押给银z行，还是抵z押给个人。《合同》亦为对李某办理“抵z押银z行办理提前还贷手续”作出约定。据此，姚某称双方签订《合同》时李某并无向其告知涉案房屋已抵z押给个人，法z院予以采信。现朱某选择主张双倍返还定金20万元，系朱某对自己诉z讼权利的处分，该请求符合上述***规定，故法z院予以支持。鉴于《合同》已对抵z押权的涂销作出约定，且姚某亦未充分举证涉案房屋抵z押给个人而非银z行致使其无法履行合同，据此不能证明李某并无告知涉案房屋已抵z押给个人致使姚某在违背真实意思的情况下订立《合同》，姚某诉请撤销《合同》依据不足，法z院不予支持。

广州二手房买家贷z款金额不足，卖家能解除合同吗？

张静律师解答:按照合同约定的时间履行付款义务是二手房买家的主要义务，如果买家因各种原因无法贷z款或者贷z款金额不够，应当自己解决问题补齐金额，卖家没有义务配合其办理其他超出合同约定范围的贷z款，如到期不能付款，则卖家可以解除合同。如下面这个案件，买家隐瞒自己名下已有房屋在还贷z款的事实，导致7成贷z款降至只能贷z款3成。买家要求卖家配合其办理装修贷来凑齐贷z款金额，该要求超出合同约定，卖家当然有权拒绝并解除合同。为此，刘先生将李先生诉至法z院，并向法z院提交水电物业缴费票z据、***按揭贷z款存z折原件、房屋钥匙等，请求确认该房屋的回迁房归刘先生所有。

房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人***房价款的合同。本案的李某、邢某就涉案房屋签订《合同》，邢某作为房价款的付款义务人，应对自己的付款能力、付款方式做出合理预判，以确保《合同》得以顺利履行。涉案《合同》明确约定房价款中的247万元，由邢某以银z行按揭贷z款的方式***，该约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。邢某因自身原因无法办理247万元的银z行按揭贷z款，其提出办理四成装修贷z款的方式，与合同约定不符，李某有权拒绝。在邢某无法按照合同约定的付款方式付款的情况下，李某出于交易安全的考虑，提出要求邢某对购房资金做第三方监管或提供资金流水证明，该要求合理合法，但邢某对此未作出正面回应。***后，本案中，朱某仅***定金10万元，其要求赔偿100万元差价损失，有违公平合理原则，且法z院已支持按定金赔偿。在李某对交易安全提出质疑的情况下，邢某在履行过程中一直未向李某出示其有付款能力的证据。在房价款能否***处于不确定的情况下，李某的合同权利处于难以保障的状态，其有权行使不安抗辩权，并要求解除合同。

广州自己的房子被他人占了，强行收房把东西扔了合法吗？

张律师解答：不合法，应通过合法途径，起诉腾房再申请强制执行收回房屋，同时要求***强占期间的房屋使用费。退一万步说，即使真的要自己强行收房，也一定要委托***人士，如律师或公证处公证整个过程，差也要自己***全程录像，并将搬出的物品妥善保管才行。如下面这个案件，产权人的房子被他人居住，其趁居住人不在，把别人的东西搬出来全扔了。居住人起诉赔偿98万损失，一审法z院支持了。二审法z院认为98万损失有违常理，改判酌情支持5万元损失。但买受人的继承人在继承了买受人的财产后却无力***购房款的情况下，合同应当解除，解除合同的违约责任，由买受人的继承人在所继承的财产范围内承担。其实本案中，产权人如果有录像并妥善保管物品，是不用承担赔偿责任的。

判z决书节选：

本院认为：本案的争议焦点有三：其一，伍某自行收回涉案房屋的行为是否构成侵权；其二，郭某所遭受的财产损失金额如何认定。

关于伍某自行收回涉案房屋的行为是否构成侵权的问题。依据（2013）穗越法民某号生效民事判z决，伍某对包括涉案房屋在内的广州市XXX路1号1-3楼房屋占有八分之六的产权份额，即伍某系涉案房屋的所有权人，有权对涉案房屋进行占有、使用、收益及处分。郭某虽主张其基于与伍某等人之间的协议入住涉案房屋，但未就此充分举证证明，故郭某占用涉案房屋缺乏***依据，伍某要求郭某搬离涉案房屋合法有据。虽然如此，伍某仍应通过合法途径采取合法手段行使所有权收回房屋。而依据各方陈述，伍某系在郭某不在场且无第三方见证的情况下自行收回涉案房屋，并自行处置了郭某存放于涉案房屋内的部分物品，导致郭某遭受财产损失。至于购买涉案房屋的资金来源，属于******关系，本案不予调处，刘某可另行主张。因此，伍某的行为已构成侵权，应当向郭某承担赔偿损失的民事责任。

关于郭某所遭受的财产损失金额的认定问题。一方面，郭某以伍某侵权为由，诉请郭某赔偿损失，故应当就其所遭受的损失金额举证证明。郭某虽提交了《损失财物清单》以证明其遭受损失的金额，但该《损失财物清单》中列明的物品种类及价值既无其他证据予以印证，亦与常理不符，故郭某未就其主张的980000元损失金额充分举证证明。且，郭某没有合法依据占用涉案房屋，在伍某要求其搬迁后拒不搬离，导致伍某采取私力手段自行收回涉案房屋，故对造成本案无法查明其存放于房屋内物品价值的后果，郭某存在一定的过错。另一方面，伍某并未否认其自行收回涉案房屋当时房屋内存放有郭某的物品的事实，只是认为房屋内的物品并无价值。律师解答：如果房屋共有人真的不知情，不同意卖房，可以起诉撤销合同。而伍某在自行收回房屋时，本应采取相关措施固定房屋内物品的种类及数量并予以妥善保管，但伍某却在无第三方见证的情况下自行搬离并处置，故对造成本案无法查明郭某存放于房屋内物品价值的后果，伍某亦存在一定的过错。综上，原审法z院直接采信郭某自行制作的《损失财物清单》，认定伍某赔偿郭某物品损失980000元，有失妥当，但鉴于郭某确曾居住于涉案房屋且伍某确曾处置过郭某的物品，基于公平合理原则，本院酌情认定伍某应赔偿郭某物品损失50000元。

广州签订合同后限购了还能过户吗？

张律师解答：“限z购令”对正在进行的购房交易产生了很大的影响，尤其对限z购令中被列入无购房资格的人来说，无益于晴天霹z雳。对于签订了合同后出现“限z购令”的情况，司z法实践中通常这样处理：以网签时间为节点，在限购政策出台前已经成功办理网签手续的，合同仍可继续履行，但尚未办理网签手续的，若购房人不具备限z购令要求的购房资格，合同则因无法办理网签和过户而无法履行，以解除为宜，但不能据此追究违约责任。因合同解除导致的损失及相关费用，亦依据公平原则由双方当事人分担。但后来，该房屋被***，回迁的房屋尚未办理产权登记，且李先生认为其为合法有效的房屋权利人。

此外，由于双方当事人在签订合同时，对限购政策的出台是无法预见的，一些合同得到了较大程度的履行，故应考虑特殊情形下合同解除的例外。对虽不具备购房资格，但已经签订合同并且在事实上已经实际履行的，解除合同会导致当事人之间间利益明显的失衡，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉z讼请求，法z院一般予以支持。需要提醒的是，若本应能够在限购政策实施之前完成过户手续，却因一方当事人的违约行为导致合同延迟履行，在此期间由于限购政策的出台导致合同无法继续履行的，守约方有权要求解除合同并要求违约方赔偿损失。从诉辩双方的陈述以及原审法z院查明的事实可知，潘某是与李某签订案涉房屋的买卖合同，但案涉房屋银z行同贷书上的购房人是刘某，而非李某。