广州增城房地产律师事务所 房屋买卖租赁 房产税***咨询

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州合同***中法A院可以主动调整过高违约金吗？

在审判实践中，往往会遇到当事拒不到庭应诉答辩，或不对合同约定的违约金是否过高进行抗辩。对当事人并未主张违约金过高，如果其的确违约，而合同约定的违约金又过高，法A院能否主动调整违约金，实践中对其的认识并不统一。一种观点认为，合同法虽未规定法A院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使当事人没有提出申请，法A院从公平原则出发也应主动予以调整。另一种观点认为，合同法仅规定只有当事人申请对违约金调整时，法A院才予以调整。当事人没有提出调整的申请，因此法A院不应对违约金主动予以调整。吴某认为购买了房屋，取得了产权证书，双方签订的协议无效，双方属于债z务***，不能对抗吴某取得所有权。笔者赞同后种。

当然，在审判实践中，为减轻当事人诉累，妥当解决违约金***，对于在守约方提起的违约之诉中，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人A院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。即假设违约成立，是否认为违约金过高。对于已经向违约方进行释明但违约方坚持不提出调整违约金请求的，人A院应当遵循意思自治原则，一般不予主动调整。房屋回购条款约定是商品房买卖交易中的一种合同约定，具体指商品房按揭x贷x款合同中购房人无力偿还***贷c款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对买卖商品房进行回购的约定。

对于过高违约金的***干预，应确立以“不主动干预”为原则，以为***及社会公益目的而主动干预为例外的机制。根据***及解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如时效问题一样。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。实践中要区分***包租与借贷融资的关系，如果不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的的***包租，应认定为借贷融资关系，而非商品房买卖合同关系。

广州安置房可以买卖吗？

1、主要是看土地证性质是国有还是集体；是否能上市交易；能上市是可以买的；不能上市交易则是小产权房；由于是***户安置房是***补贴给当事人的，所以必需是当事人才能办到房产z证；一般都比较长时间才能办下来！特别需要注意的是，在签订合同时，多数买卖双方会在合同中约定过户当日***一笔购房款，对此笔购房款的***时间(过户手续办理前，还是办理后)应当明确。***户安置房要5年才能上市交易的；故要5年之后才能过户而且要补完国有地税；如果你一定要的话z好找个律师给你合同约定！

2、***户安置房相对商品房要便宜点；但是有一定的风险！过户的费用和商品房过户费用一样！只是要补完国有地税！！这个你们可以约定由卖主来交！

3、安置房除当事人外其它人不能代款！

如果对方这套安置房是购买了5年以上那么你就可以办理房产z证，因为安置房必须要购买5年后才可以上市交易的。到时候才需要交***费，具体的费用如下：

一、 买房人应缴***费：

1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）

2、 交易费：3元/平方米

3、 测绘费：按各区具体规定

4、 权属登记费及***费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

二、 卖房人应缴***费：

1、 交易费：3元/平方米

2、 营业税：差价*5.5%(房产z证未满5年的)

3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产z证满5年并且是wei一住房的可以免除）

如果还没有办理土地证的，到时候还需要缴纳土地出让金，大概是房款的3%左右。

广州二手房买卖中卖房人不迁走户A口，买家可以起诉吗？

当前，户A口仍然是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。例如部分购房人高价购买学区房的主要目的就是为了子女就学，因此户A口能否如愿迁入对于购房人影响重大，部分房屋买卖过程中会对于户A口的迁移问题作出详细的约定。但由于户籍管理属于公z安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，法A院无权干涉。故对于买受人起诉要求出卖人迁出户A口的，无论当事人在买卖合同中就户A口迁移事宜是否作出了约定，法A院均不会受理，已经受理的，亦应裁定驳回起诉。这里还需注意的是，如果登记的所有权人不止一人的，那还应注意其他产权人的售房意见，如委托他人操作的，应当要求对相应的委托手续进行公证。

法A院不受理房产***中的户A口问题，买房人如何***？

户A口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围，但迁移户A口确系一项合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于违反户A口迁移约定时，买受人可以在合同里约定违约赔偿责任，依照合同约定主张出卖人***违约金或赔偿损失的，应属于民事案件的受理范围，此种情况下对于买受人的请求应予支持。收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。