广州继承房产是否一定要办理继承公证？

继承房产需要过户，即便各种手续齐全，但到房管局办理的时候，房管局通常会提出，得先去公证处办理公证。这样的做法普遍存在，要办过户的当事人或许也没更多考虑，就到公证处缴纳了一笔几万元的“公证费”然而，你可能不知道，这个已沿袭许多年的做法，其依据是一份27年前的通知———司z法部、建设部于1991年联合下发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称“联合通知”），按该“联合通知”的要求，不管是法定的还是遗嘱继承房产，还是赠与、遗赠房产，只要到房管部门办理过户登记，都需要提前到公证***办理公证。如果离婚前遗产已经分割，自然没有问题，夫妻一方继承所得遗产如果没有特殊情况就属于夫妻共同财产，离婚时应当按照婚姻法的规定予以分割。那么，继承房产是否一定要先办理继承公证呢？

律师解答：不需要。这一份联合通知，已经被z高人z院近公布的公报案例完全否定。z高法z院指出，不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，由***、行规规定，但“联合通知”不属于***、行规、地方性***、规章，与《物权法》《继承法》等******相抵触，不能成为房管部门不履屋登记法定职责的依据。因此继承人可以在遗产分割之前放弃继承权，离婚时配偶一方为了防止家财外流经常会对另一方主张继承权已经放弃。***各地已经有多位市民因为这事选择打官司，并且告赢了房管局。

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广州没有见证人，代书遗嘱有效吗？

　　与自书遗嘱由遗嘱人亲自完成即可生效不同，代书遗嘱不仅需要立遗嘱人在遗嘱上签名、写日期，还应当有见证人在场见证，由他们见证代书遗嘱的形成过程。如果没有见证人，代书遗嘱是有效的吗？

　　王钢老人去世后，其大女儿持父亲的代书遗嘱，将自己的四个弟弟妹z妹起诉到法z院，要求独自继承王钢的房产。王钢的其他四子女大为吃惊，认为父亲不可能立这样的遗嘱，他们并不认可这份遗嘱的真实性。

　　原来，王钢老人生有五个子女，五个子女成家后，王钢也因积劳成疾，瘫痪在床，其生活由五个子女轮流照顾。据其他四个子女称，大姐沉迷于炒z股，不怎么前来照看父亲，是由他们照看老人到去世的。

法z院经审理认为，王钢大女儿所持的遗嘱并非王钢本人书写，为代书遗嘱，该遗嘱的主文及日期为他人，王钢仅在遗嘱下方签名。这份遗嘱并无见证人签名，也没有执笔人签名，王钢大女儿所称的代书人也没有出庭作证，此外又没有其他证据证明。梁某和张某签订了房屋买卖合同，双方按协议付清房款同时将该房的两证及房屋钥匙进行了交接。由此，法z院认定该代书遗嘱无效，因此按照法定继承分割了王钢的遗产。　　

　　法官认为：除了遗嘱内容要明确具体合法外，代书遗嘱在形式上更为严格。***将两位见证人作为代书遗嘱生效的一个重要形式要件，见证人中必须一个人为代书人，代书人和其他见证人要在代书遗嘱上签字。如果没有见证人，仅有立遗嘱人的签名，遗嘱很容易伪z造，真实性也就无法保证。又根据我国婚姻法，在婚姻存续期间，夫妻一方继承所得的财产属于夫妻共同财产，在离婚时应当按照夫妻共同财产予以分割。缺乏见证这一形式要件，代书遗嘱就是无效的。

此案中，王钢的大女儿所持遗嘱就是如此，该遗嘱并非由王老先生亲笔书写，是他人代书的，但遗嘱上又无代书人签字，也没有见证人见证，不符合代书遗嘱的成立要件。而且代书遗嘱的内容与老人在世时的赡养情况完全不符，因此应认定该遗嘱无效。

广州张静律师多年来代理大量继承类案件，有丰富的执业经验，凭借***的办案水平，贴心的***服务，赢得当事人一致好评。但王重去世后，三子女仍因遗产的问题发生***，王春和王文将王广诉至法z院。提供遗嘱类律师服务，遗赠类律师服务，遗赠扶养协议类律师服务，***代理房产继承***案件，继子女继承权***案件，各种财产权继承***案件等，收费优惠，欢迎咨询。

广州继承人伪z造材料过户房产受20年时效限制吗？

杨老先生和张老太婚后育有长子杨清、长女杨淑、次女杨溪，杨淑婚后随丈夫共同到国外生活。张老太和杨老先生相继去世后，1982年兄妹三人将父母的财产通过法z院进行了分割。1984年，落实私房政策，原登记在杨老先生名下的西城区某处的私产予以返还。若继承人在外地、外国甚至身陷囹圄，可以通过委托代理人的方式解决。因杨老先生和张老太都已经过世，需要杨老先生继承人办z理相关公证后，将房屋所有权直接登记到继承人名下。杨清和杨溪隐瞒了继承人还有杨淑的情况，提交了材料，通过公证处办z理了继承公证，之后将杨老先生的房屋变更登记至二人名下。2015年回国，无意间杨淑发现自己小时候住的房子现在由杨清在居住。杨淑通过住建委查询发现，在给杨清、杨溪颁发房z产证时，有二人提交的继承公证书，公证书中杨老先生的继承人只有杨清和杨溪。

杨清表示，父母的财产早已经分割过，有公证书和房z产证，现登记在自己名下的房子就是自己的，和杨淑无关，况且已经超过20年，超过了时效，杨淑无权再主张分割。杨淑认为房屋应属于父母的遗产，应当有自己的份额，但时隔这么多年，又登记在别人名下，还能要回么？咨询：我丈夫10年前离家外出打工后，一直未与家人联系，请问在他失踪的情况下，我可以继承他的财产吗。该如z何主张？

律师讲法：杨淑作为杨老先生的继承人，有权继承属于杨老先生和张老太的财产。兄妹三人之前已进行过分割，但并未涉及到返还的西城区的房产，杨淑仍有权利主张继承。1、析产：区分遗产与家庭共有财产、夫妻共同财产遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。现房屋登记在杨清和杨溪名下，杨淑想要继承属于自己的份额，首先要撤销杨清和杨溪的房屋所有权证。

房屋登记***给杨清和杨溪办z理房z产证是基于二人的继承公证书。继承公证书认定的内容与事实不符，杨淑可提供相关身份z证明，证明杨老先生和张老太的合法继承人为杨清、杨淑和杨溪，并到作出该公证书的公证***去申请撤销该公证书。5、可以由法z院委托鉴定，也可以由申请人自行委托鉴定，根据病历等可以确定其行为能力的可以不鉴定。公证书被撤销后，行政***作出的给杨清和杨溪办z理房z产证的具体行政行为虽然并不违反《房屋登记管理条例》之规定，但合法性基础已不存在。根据《行》之相关规定，行政***作出的具体行政行为了杨淑的合法继承权益，杨淑可以提起行政，要求房屋登记***依法撤销给杨清、杨溪颁发的房屋所有权证。

房屋所有权证撤销后，杨淑可再以继承***起诉要求分割该房屋。就杨清提出的已过20年时效的问题，时效适用于债z权请求权，杨淑基于继承提出的物权分割，不属于债z权请求权，且登记在杨清和杨溪名下的房z产证被撤销后，房屋又***到杨老先生名下，基于此提出继承父母的财产，不适用于20年长时效的规定。根据前述***规定，案涉的20万元***也属于田大爷的遗产范围，其儿子小田同样有权继承。杨淑可以要求确认对该房屋享有一定的份额，或者要求彻底分割，分得相应比例的市场价值的补偿款。

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物权请求权***不受时效限制 时隔26年起诉仍有效

原告周某、周某萌、周丙等二十人为共有物分割***而将周丁等三被告诉至玉州区人z院，法z院审理后，认为虽已经时隔26年，但系物权请求权***，依法不适用时效制度，原告的诉请并没有超过诉请时效，依法作出了，支持原告的请求。

该案原告周甲、周乙、周丙和被告周丁四人系同胞兄弟关系，其余原、被告均系上述四人家人。1986年玉林市南江镇某村6队为社员分配宅基地，依据原告周甲、周乙、周丙与被告周丁的申请，该队将210.6平方米给上述四人及其家人共25人使用。1991年5月，被告周丁以其之名向有关部门申请集体土地使用权，土地登记申请书中载明家庭人口为25人。这样就会引伸出另外一个问题，离婚配偶放弃继承权，另一方是否有权干涉。1991年7月玉林市***给被告周丁颁发了集体土地建设用地使用证，该证登记的占地面积为210.6平方米。此后，被告周丁在该土地占用120平方米修建房子。近年来，三原告陆续退休回家居住，商量要在90平方米宅基地上建房，但被告却拒不准建，并以原告从1987年知道至今年已经26年，该案已超时效为由，请求法z院对原告驳回请求。

法z院认为，该案讼争的土地使用权人应包括原、被告在内的25人，他们对该讼争的集体土地享有共同共有的使用权。讼争的土地面积为210.6平方米，按25人计算，每人应有的面积是8.424平方米，二十原告共有的面积是168.48平方米。律师提醒：***可以作为遗产被继承，但仅限于履行标的为财物的***。故法z院对于二十原告要求三被告从讼争的210.6平方米土地分割出90平方米给其家庭成员共同使用的请求予以支持。对于被告提出的原告起诉超过时效的问题，因该案系物权请求权***，依法不适用时效制度，原告的诉请并没有超过诉请时效。故三被告将未建成房屋部份分割90平方米给原告周甲、周乙、周丙等二十人共同使用。

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