广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征c地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
虽然虽然***类***安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于***安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的***安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“***”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反***规定，属于合法行为;那么在这漫长的5年内，极有可能由于房价的上涨导致卖方在巨大利益面前违约，侵害买方的权益。
针对第二类***安置房，相比较而言就安全很多。但由于房屋属于不动产，我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，父母卖子女名下房产咨询，不发生效力，黄埔区咨询，但***另有规定的除外。所以说对于买方来说，买房的过程还不可以大意。买房需要注意***安置房是否取房屋权属证书，若没有的话，人***c院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定***安置房屋买卖合同无效。若有的话，就和普通的商品房买卖效力相当。除了这两种情况，还有第三种情况，就是买卖双方签订合同时***安置房屋不具备权属证书，但发生争议时该房屋已经领取了权属证书(包括可以领取而卖房人故意不去领取)的情形，这时法c院一般视为买卖行为有效，买方可以向法c院请求要求强制过户。
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广州商品房买卖合同无效后，买家要***房屋使用费吗？
签订商品房买卖合同后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，后商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效。那么，对占用期间的房屋应当***使用费吗，使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还？
律师解答：商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。
商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，合同应写条款咨询，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，要求继续履行合同咨询，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。
广州请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？
广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
1、请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？
咨询电话：18078803465（张静），律师解答：根据***及***解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如***时效问题一样。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。
2、违约金多高算过高？
***A高人***A院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人***A院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实***原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第z一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。
3、违约金过高法A院降低有标准吗？
根据***A高人***A院《关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人***A院可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。逾期付款损失可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
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