广州增城房地产律师事务所 房屋买卖租赁 房产税***咨询

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广州合同***中法A院可以主动调整过高违约金吗？

在审判实践中，往往会遇到当事拒不到庭应诉答辩，或不对合同约定的违约金是否过高进行抗辩。这点在房屋统一登记后也不会有太多问题，因为个人名下的不动产通过登记已经明确。对当事人并未主张违约金过高，如果其的确违约，而合同约定的违约金又过高，法A院能否主动调整违约金，实践中对其的认识并不统一。一种观点认为，合同法虽未规定法A院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使当事人没有提出申请，法A院从公平原则出发也应主动予以调整。另一种观点认为，合同法仅规定只有当事人申请对违约金调整时，法A院才予以调整。当事人没有提出调整的申请，因此法A院不应对违约金主动予以调整。笔者赞同后种。

当然，在审判实践中，为减轻当事人诉累，妥当解决违约金***，对于在守约方提起的违约之诉中，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人A院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。在3月初推出的新版《不动产权证书》上，明确设置了“使用期限”一项，引起了广泛关注。即假设违约成立，是否认为违约金过高。对于已经向违约方进行释明但违约方坚持不提出调整违约金请求的，人A院应当遵循意思自治原则，一般不予主动调整。

对于过高违约金的***干预，应确立以“不主动干预”为原则，以为***及社会公益目的而主动干预为例外的机制。特别需要注意的是，在签订合同时，多数买卖双方会在合同中约定过户当日***一笔购房款，对此笔购房款的***时间(过户手续办理前，还是办理后)应当明确。根据***及解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如时效问题一样。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。

广州二手房买卖中网签合同与之前的合同约定不一致怎么办？

所谓网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关相关部门进行备案，并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。法A院经审理发现，该小区部分房屋确实存在局部漏水情况，但都不属于房屋主体结构质量问题，对房屋的使用也不构成实质性影响。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，但是网签与否并不会对房屋买卖双方已经签订的买卖合同效力产生影响;如果已经签订网签合同，而网签合同的约定与双方之前签订的合同约定不一致，一般以对外公示的网签合同为准。

《房屋买卖协议》系买方、卖方及中介三方签订的书面合同，其上有三方的签字盖章，协议具备房屋坐落、价格、付款方式、交房手续、履行期限、中介费用等主要条款，合同已经成立。在合同签订时尽量小心谨慎，做到如上事宜，才有可能规避不应有的交易风险，进而顺利完成交易。该《房屋买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反***规定，合法有效，各方当事人应当按约履行。网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力。

广州交楼后发现未达到样板房装修标准，可以索赔吗？

在购买房屋过程中，购房者通常为宣传广告所吸引，在房屋预售的情况下根据楼盘模型、样板房对房屋情况作出判断。吴某认为购买了房屋，取得了产权证书，双方签订的协议无效，双方属于债z务***，不能对抗吴某取得所有权。但通常购房者在与开放商签订买卖合同时，并没有将开发商所宣传的广告内容、样板房中的装修材料与样式、楼盘环境等作为约定计入合同条款，或者开发商直接在合同中约定宣传资料、模型、样板房仅供参考。当实际房屋与样板房、宣传广告不符而引发***时，由于双方所签合同中不包含广告、样板房内容，开发商一般无需为此承担***责任。

购房对于大多数中国人来说，都是人生大事，但是，由于购房者缺乏***知识，而开发商总是想尽办法使利润z大化，因此导致许多***。而对于买受人而言，根据《合同法》第163条的规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。为了z大程度维护自己的合法权益，购房者要对购房保持谨慎的态度，多进行实地观察与比较，不要轻信宣传广告与开发商的口头承诺，对于开发商答应的、可能影响购房者购买决定的承诺，应要求开发商计入书面合同中。

需要注意的是，虽然售楼资料原则上属于要约邀请，但也有例外。律师解答：此时应当维护交易的安全，保护善意交易相对方的利益，以名义购房人作为合同主体，交易相对人可以基于欺诈主张解除合同并赔偿损失。根据A高院《关于审理商品房买卖合同***案件适用***问题的若干解释》第三条的规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的应当视为要约。