天河区存量房买卖争议律师 要求强制过户风险咨询

广州二手房买卖哪些情况不能要求继续履行合同？

根据《合同法》第A一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。不难看出，根据合同法的上述规定，一方违约的，守约方可以要求继续履行、补救或者赔偿损失。往往是，当事人带着合同满怀怒火、信誓旦旦的对律师说，“对方违约，不给我们交首付款。继续履行(即要求强制过户)是守约方维护自身权益的合理诉求。但是并非所有的强制过户诉求都会得到***支持，有些情况下不适宜强制过户，那么守约方也只能选择要求违约方赔偿损失。具体而言阻却强制过户的情况主要有下面几种。

　　一、一房二卖中，其中一方的强制过户势必会被驳回。

　　一房二卖或者一房数卖的情况下，数个购买者都主张要求强制过户，而房屋只有一套，不管过户给谁都会造成其他购买人无法通过强制过户取得房屋的情况，那么此种情况下人A院优先将房屋过户给哪一方取决于下面一个或者几个因素，1先占房屋;2先网签;3先签约;4,付款多。如对方在履行期限内仍不能履行，则守约方可以解除合同，但要注意保留相关对方违约及督促履行的证据。这几个因素不难看出一房二卖情况下合同的履行情况对于房屋归属至关重要，一般说来先交房时重要的享有优先过户权的因素，除此之外先办妥交易备案登记的一方也享有一定的优先权，这主要是为了保护物权的公示公信力，除此之外谁的合同履行多可以强制过户的几率就会更大些，当然这里面也有人A院的一个自由裁量权的问题。

　　二、购房人除非dai款否则无力***剩余房款。

　　房屋买卖过程中如果下家一定要通过***dai款方式履屋买卖合同的，那么一旦出现上家违约拒绝配合办理dai款或者过户的情况下，购房人很难获得dai款审批，即便获得dai款审批通过强制过户的方式也dai款合同也很难履行，因为人A院一般强制过户的前提是购房人***完毕全款，而***dai款的情况下，剩余房款需要过户后才会***，这与人A院的强制过户之间存在一定的矛盾，所以如果无力***剩余房款的，人A院一般不会继续履屋买卖合同。归结于哪一方当事人责任都是不合理的，此时一方可以要求解除合同。

　　三、房屋上附着登记，购房人无力涤除的。

　　房屋买卖过户的前提是上家必须解除附着在房屋上的登记，附带登记的房屋是不能完成过户手续的，如果购房人有能力代替出售人归还欠款涤除，那么可以消除过户障碍，否则人A院无法强制过户。

　　四、房屋被人A院依法查封。

　　房屋被查封的情况下，不仅没有办法过户也没有办法进行网签登记，所以购买被查封的房屋一定要非常小心，应该确保A过户前查封被依法解除，如果系争房屋因为未了案件而被人A院查封的，人A院是不会购房人强制过户的。

　　五、房屋上有违A章搭建被记载到交易A中心的。

　　一旦房屋上附有违A法建筑并且被市政管理部门认定为违A章搭建且拒不拆除的，相关部门有权将其通知房地产交易管理部门，房地产交易管理部门会将上述情况登记在房地产登记簿上，自记载之日起该房屋不得进行转让登记和登记，当然也就无法进行强制过户。

　　六、特殊地段房屋未经政审。

特殊地段的房屋除了要满足正常房屋买卖的流程外还需要额外的政审，政审的过程需要双方自愿配合且需要填写诸多表格，如果一方拒绝配合办理政审的话，要向强制过户则必须强制政审，这存在很大的难度，所以未经政审的房屋买卖一般无法强制过户。

七、房屋共有人不同意继续履行合同的。

八、房屋共有人里面有未成年人的。

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广州天河区白云区贷A款合同***律师 善意取得认定咨询

广州夫妻一方擅自共有房产是否有效？

　　问：我向朋友唐某60万，将我名下一套房屋给了唐某，并签订了合同。我的妻子张某认为，虽然被的房屋产权证书上的权利人仅为我一人的名字，但该套房屋为我二人婚后共同出资购买，应属夫妻共同财产，她对房屋的行为并不知情，故该合同应属无效。不过实际生活中，在买卖双方已经发生***的情况下，撤销网签一般得不到另一方的配合，这时如有充分的证据证明网签未经本人同意，也可投诉要求撤销网签。唐某则认为，在审查房屋产权关系时只能确认登记内容，自己已经尽到审查义务，合同应该有效。请问，该合同是否有效？

　　答：根据《A高人A院关于贯彻执行（中华人民共和国通则）若干问题的意见》第89条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人是善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要***的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。《婚姻法解释（一）》第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

根据上述规定，如果权人善意取得产权，那么应当有效。该物房屋的权属证书上的权利人仅为你本人，没有共有人，唐某作为权人只要审查是你本人真实意思表示即可，其没有义务也没有能力再去审查人的婚姻关系、家庭成员和该物是否还有其他共有人，其已经尽到合理的注意义务。相关法条：《合同法》第A一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方***一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，该合同合法有效，你与唐某应当按照合同约定履行各自义务。

律师提醒：只有满足特定条件，夫妻一方擅自办理的合同才无效，具体情况请电话咨询律师。

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广州白云区海珠区二手房买卖官司律师强制过户咨询

广州二手房买卖中如何凭书强制过户？

律师解答：后的过户程序主要如下：据***规定，法z院裁决使房屋权属发生转移的，当事人应持身z份证明、法z院裁决文书、原房屋所有权证（共有权证）等资料到房管部门办理转移登记手续，即过户手续。《合同法》第94条明确规定，“当事人一方迟延履行主要A债A务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人方可解除合同。若有关当事人不予配合新的房屋所有人办理登记手续的，新房屋所有人可申请法z院强制执行，由法z院向房管部门送达协助文书，之后，新房屋所有人可单方持上述资料到房管部门办理过户手续。但如原持证人因故不交出原房屋所有权证（共有权证）使新的房屋所有人仍无法办理房屋户手续的，可按如下程序办理过户手续：

　　持身z份证明到市房屋产权登记中心***事务科递交公告申请书，同时提交法z院的裁定（书）、身z份证明（因故不能亲自办理时的还须提交公证委托书及受委托人的身z份证）原件及复印件各一份。

　　***事务科在受理公告申请后30日内起草公告、报***签发。在您向报社交纳公告广告费后，该科帮您到报社刊登上述公告。之后，该科将刊登公告的整版报纸合档，您（单位）可从该科取该份报纸。

登报公告规定的期限届满后，持证人仍未交出房屋所有权证时，您可持上述资料原件及刊登公告的整版报纸到房管部门（军产、涉外产、公房上市的到市房屋产权登记中心，其他的到房产所在的区房管局）申请办理房屋权属登记手续。

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张律师电话：18078803465

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广州增城黄埔区二手房买卖***卖家反悔不卖房咨询律师

广州二手房买卖***中买家实际损失如何确定？

朱某的房子是和妻子的夫妻共同财产。 2015年7月，朱某趁妻子出差自作主张将房子挂出去售卖。天河区打二手房买卖官司厉害的律师卖家解除合同咨询广州买家dai款延期1天，卖家是否可以主张解除合同。没几天，中介便带着看房的林某来了，林某对朱某私自卖房的事情毫不知情，只觉得价钱合理便爽快的签下了合同。一个多月后，朱某妻子出差回来得知朱某私自卖房的事情后，表示坚决反对。后来，买卖双方协商未成，买方林某诉至法z院，要求卖家朱某夫妇继续履行合同。

法z院经审理认为，朱某与林某签订的房屋买卖合同合法有效，但由于没有证据证明涉案房屋的另一名共有人即朱某妻子事先同意朱某签订涉案合同，而且事后朱某妻子也没有认可朱某的签约行为，故上述合同虽然有效，但由于未取得其他共同共有人同意而致使涉案房屋的所有权不能转移，故合同实际无法继续履行。于是，法z院依法向买家林某进行了***释明，林某遂变更请求为判令朱某赔偿损失90万元。房屋买卖合同是保证购房者利益的重要依据，而由于二手房的背景以及交易过程相对复杂，经常发生买卖双方由于二手房合同内容不够完备而引发***的现象。本案中于买家的损失如何认定？

律师说法：根据***规定和实践，二手房买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失等可得利益损失的，应酌情予以支持。律师解答：父母为未成年子女购房后，该房屋便成为未成年子女的个人财产，父母无权擅自处分。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施而导致损失不当扩大的部分、守约方亦有过错所造成的损失等，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

需要特别说明的是，二手房买卖合同中一般都有违约金条款，常约定按照总房款的10%或20%计算违约金。据此，有的当事人误以为违约多***10%或20%的违约金就行了。海珠区打二手房买卖官司厉害的律师要求继续履行合同咨询广州二手房买卖中买家要求继续履行合同法A院会支持吗。其实不然，根据***规定，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人z院予以增加。从法z院受理的案件来看，部分小区房价在短短数月内增幅高达40%以上，此种情形下，即便守约方主张的赔偿损失金额超过了合同约定的总房款10%或20%的违约金数额，也有可能会得到法z院支持。