产业地产价值链横跨一、级市场,直接导致战线长、跨度大。产业地产的核心在于以产业为依托,以地产为载体,实现土地的整体开发和运营。这种经营模式结合我国新型城镇化建设的总体思路,很好地将“地产、产业、城市”三者进行了有机结合,进而形成三者相互促进的商业模式,并且成为产业新城建设的核心逻辑。其价值链由此横跨三级市场,包括产业规划、城市规划、土地—级开发、二级开发和后期城市运营服务。这种大跨度的开发模式,直接决定了产业地产开发周期更长、***跨度更大,也就直接导致产业地产的门槛更高的现实。
这种公司有价值,但资本估值不高。单产品公司的PE倍数(市盈率)是3~5倍。就游戏、电影产品来讲,其产品寿命周期多的两三年,短的几个月。现在的产品公司被人遗忘得很快,只从资本的角度来讲,单产品的公司是让人不放心的公司。平台型的公司,这种公司估到15倍、30倍都是对的。股值倍数在30到50倍之间股价到了50倍的时候就跌一跌,到了30倍的时候就涨一涨。
有的公司不是以经营现金流为核心,经典的就是房地产行业,对这种成熟型的业务,公司的营收不是那么稳定。如果公司没有现金流怎么办?比如说,我现在手里面有一百套房,但我不卖,明年还是一百套房,后年还是一百套房。这三年我没有现金流,请问怎么估值呢?用PB估值,你的资产价格就是净资产。资本市场有的是这样,做早了有可能也不对,因为早了就有用户红利,但如果不具有垄断性的话,早期的用户红利很快就会被稀释。
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