如何划分物业管理公司和业主的维修范围？

物业管理公司对业主房屋的维修分为两种情况。

一种情况是：开发商自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了物业管理公司，物业管理公司对业主的房屋进行维修不收取任何费用，这种情况是物业管理公司代替开发商履行其房屋保修义务；

另一种情况是：物业管理公司对业主房屋的维修不属于开发商对购房人承担的房屋保修范围，物业管理公司收取工时费，这种情况属于物业管理公司受业主的委托提供的一次***的有偿服务。

物业管理公司与业主的维修范围与维修责任一般在双方签订的物业管理合同中约定。

一般而言，物业管理公司对共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、电梯、机电设备、共用天线、消防设施、绿地等承担维养护责任。

一般情况下，业主应对其所有的物业承担维修养护责任。室内的部位和设备，包括水、电、气等户内管线，设施和自用阳台，由业主负责维修。业主可以自行维护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他***维修人员进行维修，但委托他人维修需***相应费用。

物业管理有狭义和广义之分；狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。合和社区计划”借用大数据、高科技手段为物业公司赋能，致力于打造和谐社区，小区物业托管，破除物业行业发展过程中遇到的瓶颈，有效提升业主满意度，促进物业行业健康快速发展。

当前一些现象，物业托管服务，使人产生业委会与物业管理公司是一对“冤家”的错觉。其实，物业托管多少钱，业委会与物业管理公司应是良友，在日常工作中出现矛盾，应本着互谅互助，双方受益的原则进行解决。业委会不要轻易炒物业管理公司，物业管理公司也应更好地改进服务。

其实，如果业委会是真正从广大业主利益出发的话，应与物业管理公司成为良朋益友，就算物业管理公司的某项工作做得很不理想，也应给予一定的修正时限，在物业公司没有办法修正的前提下，物业托管，该物业公司实在是不能胜任工作，再炒物业公司也不迟。因此要提醒广大业主，如果业委会视物业公司为“冤家”，随意炒物业公司的，在确认属物业公司有所作为的前提下，就应该考虑该业委会是否有人私欲作怪，以自己利益为筹码而牺牲业主们的利益，业主则得不偿失。

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