企业价值评估中的不动产评估

企业存货中的土地评估与单独土地评估其价值内涵的区别

房地产开发企业的主要资产一般集中反映在存货科目，主要包括开发成本和开发产品。开发成本主要核算以下几个成本项目：土地取得费用、前期工程费、基础设施费、建安工程费、配套设施费、开发间接费等。从房地产企业存货的实物形态来看，并购估值，主要包括土地使用权、在建工程和已建成的商品房。

一般的单独房地产评估是评估房地产在正常市场条件下的公允价值水平，资产并购估值，除非在特定的评估目的下，通常不考虑价值实现过程中需缴纳的相关费用和税金。

近年来．随着我国***体制改革的深化，***开始允许民营资本进入***业．并提出综合经营的发展方向，同时，这一领域也在按照既定的时间表向外国资本开放。我国***业已经逐步成为国内和国际并购市场中***活跃的交易领域，并购估值分析，***企业价值评估的问题自然也引起了各界广泛的重视。随着企业价值评估理论的不断推出，企业并购估值，企业价值评估方法已发展得相当丰富．仅美国推荐***者分析上市公司所采用的评估方法就至少有17种 本文将符合价值原理的企业价值评估方法分为资产价值法、比较法、收益现值法、期权估价法四类。

常见企业价值评估方法应用分析

市场法较少采用

①当收益法中的折现率是按账面值出发来选择的可比企业或行业收益率，在目标企业的实际现金流收益率与可比企业或行业收益率相等的特定情景下，此时，收益法评估值是等于账面值的，这也意味着目标企业的经营获益能力与可比企业或行业平均能力是相当的；

②当目标企业存在一定的积极个性的能力因素，如非常好的管理团队、突出的营销能力和科研水平等，导致目标企业的经营获益能力优于可比企业或行业平均能力时，收益法评估值是大于账面值的；

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