在高层建筑外墙施工中，由于施工操作不当，而造成的外墙防水砂浆层裂缝、空鼓、脱落等质量问题，主要原因如下：

1.没有按规定分层抹灰，按照防水的要求，抹灰应分5次进行，而施工单位为了抢进度，采用一遍成活的抹灰方法。

2. 基层处理的不好。外架管孔洞眼没有堵塞好，墙体表面的灰尘污垢及灰浆清理不彻底，未提前对基层洒水湿润，墙体处于干燥状态。在这种状态下施工，砂浆中水分快速被基层吸收，势必造成空裂、强度降低。

3.抹灰砂浆配合比不准确，砂浆标号过大。这样不仅造成材料的浪费，还导致砂浆的收缩裂缝。

4.水泥砂浆压光后，外刷一层素灰，素灰与水泥砂浆收缩程度不同，致素灰面层干裂。

5.施工后养护不良，温差及风干造成抹灰面层收缩产生龟裂纹。

采用“逐层渐变，柔性释放应力的抗裂技术”可以有效地控制外墙保温层表面裂缝的产生。逐层渐变柔性释放应力抗裂技术理念的构造设计要点是：

保温体系个相邻构造层性能、弹性模量变化指标相匹配、逐层渐变，抗裂砂浆应保证一定的柔韧性以便释放变形应力。同时，在抗裂防护层中采用钢丝网改变应力传递方向，防止各种变形应力集中发生的可能。涂料饰面时，理想的模式应为从抗裂砂浆层→腻子层→涂料层的柔韧变形性逐渐增大；面砖饰面时，应采用具有柔性的粘结胶和勾缝胶。

外墙维修时遇到外墙渗漏应如何解决？

外墙防渗漏，主要有三道防线，一是外墙涂料和腻子，二是抹灰砂浆，三是结构墙体或砌体墙体。有时要加强防水会增加一层防水层，通常是涂刷一层水泥基防水涂料。

混凝土墙体的渗漏点常常是因为拉杆洞封堵不密实和预留孔洞的封堵不佳引起的。堵洞要采用专门的封堵材料，同时要凿喇叭和清孔，封堵要双面封堵而不是只进行单面封堵。

混凝土本身的一些质量缺陷也会引起渗漏。因此在抹灰前要对混凝土墙体本身的一些缺陷如开裂、露筋、蜂窝、麻面等要先按规范进行修补。