李嘉诚曾说过，决定地产价值***的考量因素是地段，第二是地段，第三还是地段。尤其是商业地产，讲究地段。锁定了，相当于锁定了地块核心商圈内的有效消费群体。

这句话的意义众人皆知，但是，很多人在判断地段价值的时候仅仅简单地将其划分为市中心、开发区、效区及周边县乡等三六九等。在他们的思维逻辑下，地段价值理所当然是地市中心gt;开发区gt;效区gt;周边县乡。仅此而已。

其实，地段价值是一个广义的范畴。它的价值高低应结合具体方位、自然因素、社会因素综合评估。其中具体方位包括商业项目所在的具体地址，与周边生活、办公、教育等相关社会场所的实际交通距离。2004年天津某公司开发某项目15万平方米的商业大盘，虽位于天津市中心鼓楼商圈，但具体方位上的不足为其商业失败埋下了伏笔。该项目单面临路，人气聚合度显然逊色于位于主干道十字或丁字交叉口的同类商业，而且道路中间的隔离带在一定程度上也阻截了对面的客流。

风险***一般具有以下基本特征：

1、***对象多为处于创业期中的中小型企业，多为高新技术企业；

2、***期限至少在3—5年，***方式一般为******，通常占被***企业的15%---20%；

3、***决策建立在高度***化和程序化的基础之上；

4、风险***方一般积极参与被***企业的经营管理，提供增值服务；

5、当被***企业增值后，风险***方会通过上市、收购兼并或其它***转让方式撤出资本，实现其***的超额回报；

6、风险***方退出***至少能够获得原始***额的5-----7倍的利润和资本升值。

国内市场需求状况分析。主要包括：项目地理位置分析。资源和技术。项目之SWOT分析。项目竞争战略的选择。主要包括：评价方法的选择及依据。项目***估算。产品成本及费用估算。产品销售收入及税金估算。利润及分配。财务盈利能力分析。项目盈亏平衡分析。财务评价分析结论。主要包括：资金筹措、资金来源、资金运筹计划等。主要包括：价值判断方法的选择，价值评估。济可行性评估。任何一个行业、企业和项目的发展都离不开其所在的外部环境。

通过深入地对被调查对象进行调查，主要调查资产、土地使用权、经济***、财务分析、产品是否重大质量的事故等方面，得到***调查结果后，在企业并购、资金合作、融资项目等方面就能发挥巨大作用。

评估的主要内容是通过对目标项目，比如项目***价值分析.风险等级及未来收益综合论证的调查、综合的分析和科学的判断，确定目标项目是否可行。

评估工作通常也会委托给***咨询公司，或者委托给为目标项目提供的***。