物业管理服务收费包括哪些项目？

物业管理服务收费包括下列项目：

(1)管理费，物业管理，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；

(2)房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；

(3)保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；

(4)保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；

(5)维修费，用于物业维修服务所需的费用等。

在物业管理过程中，物业管理企业经常制定一些禁止条件来约束某些业主的行为，以维持自己的管理，比如“不乱丢垃圾、果壳、纸屑、烟头，不随地吐痰和大小便，不污染墙壁，不往室外抛物和乱倒污水”，“不在公共场所、走廊堆放物品，不占用公共场所，小区物业管理，不堵塞通道，不在公共建筑物上乱涂乱画乱张贴及乱立广告牌，保持公共建筑物的原样和美观”、“自觉遵守电器安全使用规定，严禁乱拉电气线路，严禁擅自拆、改、装电气设施和用具”等等一些条款。物业管理公司通过这些约束条件来限制业主的一些行为，达到规范和方便管理的***，但是这些并不是对所有的业主都能起到作用。

那么物业公司如何对业主说“禁止”呢？我觉得有以下几种方法和途径。

站在业主的角度思考。很多物管公司在禁止业主行为时，当被问之“为什么”，回答的多是一句“这是规定”，但这往往是难以被业主接受的。可是如果换一个角度去考虑，站在对方的角度来说禁止就容易得多。

一次在园区里巡视，一业主坐在儿童的玩具上休息，那“可怜”的小玩具在业主的强大压力下摇摇欲坠。于是物管员上前劝阻“请您不要使用儿童玩具”，本想业主应该会很自觉，没想到对方倒反问一句“为什么？”于是马上改变口气，“您看这是儿童玩具，承受的压力比较小，万一您摔下来怎么办，再说经这么一压，您的小孩再玩就有可能存在***。”一听这话，业主面露难色，物业托管，马上下来道歉。所以在物业管理工作中如果要说“禁止”就应该站在业主的角度多问几个为什么，多考虑几个原因。这样让业主觉得你在为他思考，既有利于工作又有利于与业主的沟通。

如何做好以客户为中心的物业管理服务：

要明确几项对物业服务有关的重大经济关系，包括：

　　1、开办费

　　指物业管理公司在正式接管项目前而产生的费用支出。

涉及人力成本、物资配备、管理成本，是否由开发商一次性向物业公司***等。

　　2、前期管理费

　　即入住和初期管理中因发展商原因而增加的成本，包括集中入伙费用/水电差额/解决配套问题等，物业管理公司，以及结算方式。

　　3、空置房管理费

　　4、明确物业管理费标准

　　参照市场同类价格，在满足项目合理收支的情况下，减少开发销售的压力，并须销售时公示并在购房合同明确。

　　5、代理资产经营

　　按照协定方式明确代理资产经营的责、权、利关系。

如会所、车位等

　　6、其他委托临时服务

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