物业托管对电梯设备的维保质量的管控，实质上就是要管理控制好电梯维修***的全过程，目前电梯维修***存在的问题主要包括以下几个方面：

电梯***数量大。随着市场竞争的加剧，电梯维保费用的降低，电梯公司要维持电梯工的工资增长，其基本的方法和途径就是增加每个电梯工电梯维保的数量，由于电梯数量的增加，使得电梯***水准难以达到合同要求，久而久之电梯的***质量下降、故障上升、风险增大，形成循环。

电梯维保人员的工作状况很难被监管。由于电梯维保是***性很强的一项工作，没有经过相关的学习和培训很难掌握，因此非电梯***人员很难监管电梯维保工作，电梯维保是否做到实处也很难界定。

面对电梯维保现状，如何管控当前电梯维修***存在的问题，提高电梯维修***的质量，是当前物业公司面临的一个共同问题，现在主要可以从以下几个方面入手：

一、建立维保人员档案。对电梯维保公司派驻人员进行考察，考察从3个方面入手：1、通过询问维保程序、工作细节初步了解维保人员的理论知识。2、查看维保人员的工作年限，从侧面了解维保人员的经验水平。3、确定现场维保人员，防止电梯维保单位频繁换人影响现场维保质量。经过细致的前期准备工作，使物业管理公司方面能很明确的知道维保人员状况，以便更好的掌控维保现场质量的实现。

二、规范维保人员按计划***。电梯按一定时间间隔进行***是保证电梯安全运行的关键，电梯的***主要内容包括检查、调整、润滑、清洁。主要作用是保证电梯安全运行。按计划***能有效控制电梯***的频次，降低电梯出故障的风险。

物业管理知识：

业主管理规约有什么效力？

答：业主管理规约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主管理规约。业主管理规约自业主大会或者业主大会审议通过之日起生效。

业主会应当自业主管理规约生效之日起十五日内，将业主管理规约向物业所在地的区、县房地产管理部门备案。业主大会、业主大会、业主会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

业主管理规约和业主大会、业主大会、业主会作出的决定，不得与***、***相抵触。业主、使用人违反业主管理规约，应当承担相应的民事责任。对违反业主管理规约的，业主会或者相关的业主、使用人可以向提起民事。

什么是住宅的自用部位及自用设备？

答：住宅的自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；住宅的自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。